Fukt og radon i ombygd kjeller, bolig fra 1964: delvis medhold (FinKN 2024-595)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en firemannsbolig fra 1964, solgt «som den er» for 7,85 millioner kroner og overtatt i november 2021. Kjelleren var opprinnelig ikke bolig, men ble innredet til kjellerstue i 2015. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) at ombyggingen var godkjent av kommunen, og at selger ikke kjente til fukt eller drenering som problem.

Tilstandsrapporten ga gulvoverflatene TG 0 og 1 (ingen eller små avvik), grunnmur og drenering TG 0 og 1, og konstruksjonene i rommet under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at det ikke var kjent hvordan kjelleren var bygget opp, og at innredede rom under terreng erfaringsmessig er risikokonstruksjoner for fukt.

I mars 2022 gikk sikringen til varmefolien under parketten. Det ble påvist at fukt trakk gjennom betonggulvet. Ved en prøveåpning viste det seg at gulvet var det opprinnelige kjellergulvet på bare 30 millimeter uarmert betong, uten isolasjon, uten sperre mot fukt og uten radonsperre. Målinger viste også forhøyede radonverdier.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 414 355 kroner, det vil si utbedringskostnader på 455 625 kroner minus 41 270 kroner som kjøpers eget forsikringsselskap allerede hadde utbetalt. Kjøper krevde i tillegg 4 000 kroner i egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrente.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det mente at selger verken kjente eller burde kjenne til forholdene. Gulvet kunne etter en takstmann utbedres for 97 175 kroner, og det var ikke krav til radonsperre ved bruksendring av eksisterende areal. Selskapet viste også til at kjøper var advart om at kjelleren var en risikokonstruksjon.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda vurderte om boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum), altså en så stor forskjell fra det kjøper kunne forvente at det er et klart misforhold.

For det første kravet til utførelse. Nemnda mente det var sannsynliggjort at det var krav om radonsperre da kjelleren ble bygget om i 2015. Selskapet bar bevisbyrden for at slik sperre ikke trengtes, og fikk ikke dokumentert det. Kjøper hadde da berettiget grunn til å forvente at gulvet var bygget etter reglene.

For det andre kostnadene. Selskapets lave overslag inkluderte ikke arbeid med betongen eller isolasjon. Overslaget fra en tømrer på 455 625 kroner gjaldt det som faktisk måtte gjøres. Beløpet utgjorde 5,8 prosent av kjøpesummen, og var nok til at det økonomiske vesentlighetskravet var oppfylt.

For det tredje det samlede bildet. Selv om det var opplyst at kjelleren var en risikokonstruksjon, ble det også opplyst at ombyggingen var godkjent. Det tilsa at den var forskriftsmessig. Nemnda la vekt på helse- og sikkerhetsrisikoen ved radon, og at grunnmur og drenering hadde fått TG 0 og 1.

Prisavslaget ble satt til 380 000 kroner (§ 4-12). Det ble gjort et mindre skjønnsmessig fradrag, fordi rapporten hadde gitt TG 2 og advart om usikkerheten. Det var ikke grunnlag for større fradrag. Erstatning for utgifter som kjøpers egen forsikring dekket, ble avvist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at en ombygging er godkjent, kan gi kjøper rett til å forvente at arbeidet er gjort etter reglene. Det gjelder selv om rapporten advarer om at innredede rom under terreng er utsatt for fukt.

Den viser også at de fagkyndige kan være uenige om metode og pris, og at nemnda velger den rimeligste forsvarlige utbedringen. Et for enkelt overslag som ikke dekker det som faktisk må gjøres, blir ikke lagt til grunn. Prisavslaget kan bli lavere enn kravet fordi nemnda gjør skjønnsmessige fradrag.

Kort oppsummert

• En kjeller som var innredet i 2015 og oppgitt godkjent, hadde fukt i gulvet og manglet radonsperre.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel. Kostnaden var 5,8 prosent av kjøpesummen, og risikoopplysningene rakk ikke langt nok.
• Kjøper fikk delvis medhold: 380 000 kroner i prisavslag av et krav på 414 355 kroner.