Hele skalaen forklart

Tilstandsgradene er fastsatt i forskrift om tryggere bolighandel, og graden uttrykker forventet tilstand vurdert ut fra blant annet alder og normal bruk:

  • TG0: Som ny eller tilnærmet ny. Ingen avvik, ikke noe å bekymre seg over.
  • TG1: Normal slitasje for alderen. Ikke noe umiddelbart vedlikeholdsbehov utover det vanlige.
  • TG2: Et avvik. Tilstanden er dårligere enn forventet, eller forventet levetid er passert. Ofte et fremtidig vedlikeholdsbehov.
  • TG3: Et stort eller alvorlig avvik. Må normalt utbedres straks eller innen kort tid.

Tenk på det som et trafikklys med en ekstra grønn: TG0 og TG1 er grønt (alt i orden for alderen), TG2 er gult (følg med, planlegg), og TG3 er rødt (her må noe gjøres).

Hva betyr TG2 i praksis?

TG2 er den graden du ser oftest, særlig i eldre boliger. Det betyr at noe avviker fra det forventede, men det er ikke alltid akutt. Den bygningssakkyndige skal forklare hvorfor delen har fått TG2 og hva det innebærer.

Eksempel: I en bolig fra 2003 får badet TG2 med begrunnelsen «membran og sluk nærmer seg forventet levetid; bør vurderes utskiftet de nærmeste årene». Det betyr ikke at badet lekker nå, men at du bør planlegge en kostnad frem i tid.

Et annet eksempel: Dreneringen får TG2 fordi den er gammel og kan ha redusert funksjon. Du kan bo der videre, men bør ha i bakhodet at en utskifting kan komme.

Hva betyr TG3 i praksis?

TG3 er mer alvorlig. Her er det et stort eller alvorlig avvik, og det må som regel utbedres straks eller innen kort tid. TG3 betyr ofte en konkret, kjent kostnad du arver hvis du kjøper.

Eksempel: Et bad fra 1994 får TG3 med begrunnelsen «membran er utgått, tegn til fuktinntrengning, fare for skade på underliggende konstruksjon; totalrenovering anbefales». Her snakker vi om en utgift som lett kan ligge på flere hundre tusen kroner.

Et annet eksempel: Det elektriske anlegget får TG3 fordi det er gammelt, har tegn til overbelastning og ikke tilfredsstiller dagens krav. Da bør du regne med en oppgradering raskt.

Hvorfor TG2 og TG3 betyr mye for prisen og for klageretten

To viktige poenger henger sammen her.

For det første påvirker TG2 og TG3 hva boligen er verdt for deg. Et TG3-bad til 250 000 kroner i utbedring er en reell kostnad du bør trekke fra i hva du er villig til å betale.

For det andre — og dette er avgjørende — det som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, kan du som hovedregel ikke klage på senere (avhendingsloven § 3-10). Så hvis badet hadde TG3 og du kjøpte likevel, kan du ikke i ettertid kreve erstatning fordi badet måtte renoveres. Du var jo advart.

Eksempel: Mari kjøper en bolig der kjelleren har TG2 for fukt, med forklaring om at det kan oppstå fuktproblemer ved kraftig nedbør. Etter en regnfull høst får hun nettopp fukt i kjelleren. Kan hun klage? Som hovedregel ikke for det som rapporten allerede beskrev. Var fuktproblemet derimot langt mer alvorlig enn det TG2-en tilsa, kan det stille seg annerledes for den «ekstra» delen.

Hva bestemmer hvilken grad en del får?

Tilstandsgraden uttrykker en forventet tilstand, vurdert ut fra blant annet alder og normal bruk — det forskriften kaller et referansenivå. Det betyr at samme fysiske tilstand kan gi ulik grad avhengig av boligens alder. Et bad som er 30 år gammelt og nedslitt kan få TG2 eller TG3 fordi det har passert forventet levetid, mens nøyaktig samme slitasje på et fem år gammelt bad ville vært unormalt og kanskje gitt en alvorligere vurdering. Den bygningssakkyndige bruker faglige kriterier (basert på anerkjente standarder for tilstandsanalyse) for å sette graden, og skal forklare begrunnelsen ved TG2 og TG3.

Ikke alle TG2-er er like

Det er lett å tro at TG2 alltid betyr «litt slitt». I praksis spenner TG2 vidt — fra en del som bare har normal aldring og nærmer seg utskifting, til en del med et reelt avvik som bør utbedres ganske snart. Derfor er begrunnelsen så viktig. To boliger kan begge ha «bad: TG2», men det ene fordi flisene er gamle, det andre fordi det er tegn til begynnende fukt. Les alltid hva som faktisk står bak tallet, ikke bare tallet selv.

Et helhetlig eksempel

Familien Haugen ser på en enebolig fra 2001. Rapporten viser: - Tak: TG1 (normalt). - Bad: TG3 — utgått membran, må totalrenoveres, anslag 220 000 kroner. - Drenering: TG2 — eldre, bør vurderes på sikt, anslag 130 000 kroner ved utskifting. - Vinduer: TG2 — noen er modne for utskifting, anslag 60 000 kroner.

Familien kan nå: 1. Regne på de samlede fremtidige kostnadene (220 000 + eventuelt 130 000 + 60 000). 2. Justere budet sitt deretter. 3. Forstå at de neppe kan klage på akkurat disse forholdene senere, fordi de er tydelig opplyst.

Praktiske råd

  • Gå rett til TG2- og TG3-punktene når du leser rapporten — det er der pengene og risikoen ligger.
  • Les begrunnelsen for hver TG2 og TG3 nøye. Den forklarer hvor alvorlig avviket faktisk er.
  • Be om kostnadsanslag for å utbedre TG3-forhold før du byr, gjerne fra en håndverker.
  • Ta TG2- og TG3-kostnadene med i budvurderingen — de er ofte utgifter du arver.
  • Husk at opplyste TG2- og TG3-forhold normalt ikke kan påklages senere. Det som var skjult og ikke nevnt, kan derimot være en mangel.

Kort oppsummert

TG betyr tilstandsgrad og går fra TG0 (som ny) til TG3 (stort eller alvorlig avvik). TG2 er et avvik du bør følge med på og planlegge for, mens TG3 er noe som vanligvis må utbedres straks eller innen kort tid. Begge påvirker hva boligen er verdt for deg, og — viktig — det som tydelig fremgår av rapporten, kan du som hovedregel ikke klage på etterpå (avhendingsloven § 3-10). Les derfor TG2- og TG3-punktene grundig før du legger inn bud.