Tak, drenering og bod i tomannsbolig fra 1983: ikke medhold (FinKN 2025-780)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en vertikaldelt tomannsbolig i Agder, bygget i 1983. Den ble solgt «som den er» for 2 650 000 kroner ved kontrakt i juli 2020. Salgsoppgaven sa at planløsningen avvek noe fra de godkjente tegningene, og at et disponibelt rom var gjort om til soverom uten byggemelding.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, taktekking og veggkonstruksjon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), først og fremst på grunn av alder. Dreneringen fikk TG 1 (ingen avvik), men rapporten opplyste at vegger med innvendig påforing er en risikokonstruksjon for skjult fukt. Den anbefalte også fall bort fra veggene og at overvann ledes bort.

I 2024 fikk kjøper laget en ny tilstandsrapport i forbindelse med videresalg. Kjøper reklamerte i april 2024 på tak og loft, fukt i kjeller og drenering, en utvendig bod uten kommunal godkjenning og råte og fukt i en vegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 409 212 kroner, inkludert egenandeler. Et byggefirma hadde gitt tilbud på 450 000 kroner for taket, og en entreprenør hadde gitt tilbud på 184 375 kroner for dreneringen. Kjøper mente selger måtte ha kjent til lekkasjen fordi det sto bøtter på loftet, og at råten i veggen var synlig. Kjøper mente også at megleren burde ha oppdaget at boden manglet godkjenning.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at selger ikke kjente til forholdene, at det var gitt konkrete risikoopplysninger, og at kjøper reklamerte først flere år etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen mangel. To spørsmål var sentrale.

Det første var om selger, selgers takstmann eller megler visste eller måtte vite om feilene. Det fantes ingen konkrete holdepunkter for det i sakens dokumenter. Selger hadde forklart at forholdene var ukjente.

Det andre var om avviket var så stort at det var en vesentlig mangel (avhendingslova § 3-9 andre punktum). Nemnda så ingen åpenbar forskjell mellom boligens tilstand og det kjøper kunne regne med, selv om utbedringskostnadene var forholdsvis høye. Boligen var fra 1983, og alder alene gjorde større oppgraderinger påregnelige. Både tak og vegg hadde TG 2 og konkrete risikoopplysninger. Om dreneringen la nemnda vekt på at den måtte antas å være fra byggeåret, at normal levetid var oppgitt til 20 til 60 år, og at risikoopplysningene fantes selv om den fikk TG 1. Når risikoen er opplyst om en bygningsdel, går den over på kjøper uansett hva som er årsaken. Boden var ikke spesielt alvorlig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig kan få utgifter til tak og drenering uten at selger blir ansvarlig, når alder og risiko er beskrevet. En god tilstandsgrad på én bygningsdel hjelper lite hvis rapporten samtidig forklarer risikoen.

Den viser også at det er kjøperens oppgave å vise at selger, takstmann eller megler faktisk kjente eller måtte kjenne til feilen. Det holder ikke å peke på at feilen fantes.

Kjøper reklamerte flere år etter overtakelsen. Nemnda avgjorde saken på andre grunner enn fristen.

Kort oppsummert

• Krav om 409 212 kroner for tak, drenering, ulovlig bod og fukt i en tomannsbolig fra 1983.
• Ingen kjente eller måtte kjenne til feilene, og alder og risikoopplysninger gjorde utgiftene påregnelige.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold. Enstemmig.