Fukt ved toårig garasje i enebolig fra 1982: delvis medhold (FinKN 2022-177)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982 i Østfold, solgt «som den er» for 4 400 000 kroner. Kjøperen overtok i juli 2018. Salgsoppgaven beskrev boligen som gjennomgående god og påkostet. Der stod det også at det i 2016 var bygget en isolert dobbel garasje med terrasse oppå.

I tilstandsrapporten fikk garasjen TG 1 (den nest beste tilstandsgraden, brukt om svake tegn på svekkelse). Takstmannen skrev likevel at det var vanntilsig i garasjen. Selgeren opplyste i egenerklæringen at garasjen var bygget av faglært, men privat.

Rundt tre år etter overtakelsen skiftet kjøperen kledning på huset. Da fant han fukt i ytterveggen mot garasjen. Bunnsvillen var fuktig og nedre del av isolasjonen var våt. En rapport fra en takstmann konkluderte med at det manglet membran i det støpte dekket over garasjen, og at fallet var dårlig. Fukt trakk derfor inn i overgangen mellom dekket og veggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 173 876 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrente. Han mente det forelå en vesentlig mangel, blant annet fordi garasjen hadde TG 1. Utbedringen utgjorde 3,95 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent (reklamasjon er skriftlig melding om feilen til selger). Kjøperen hadde ved overtakelsen sett at det var brukt en tett-teip mellom terrassen og veggen, og la merke til at den løsnet. Selskapet mente også at avviket var for lite til å være vesentlig, og at den valgte utbedringen ville gjøre garasjen bedre enn før. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere) hadde under noe tvil gitt selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var uenig med sekretariatet. Fire forhold var viktige.

For det første kom reklamasjonen i tide. Fristen begynte etter nemndas syn å løpe da kjøperen fant fukten i veggen 1. mai 2021, ikke da teipen løsnet. Reklamasjonen ble sendt 18. mai 2021.

For det andre er 3,95 prosent nederst i sjiktet av den veiledende terskelen for hva som er en vesentlig mangel. Det trakk mot selskapet.

For det tredje la nemnda særlig vekt på TG 1. Den nøytraliserte i stor grad opplysningen om vanntilsig. Med den tilstandsgraden, garasjens alder og at den var opplyst bygget av faglærte, var det ikke påregnelig at garasjen ville kreve utbedring på kort sikt.

For det fjerde var skaden ikke bare et garasjeproblem. Fukten trakk inn i selve boligen. Da passet ikke tidligere praksis om mindre sentrale bygningsdeler fullt ut.

Nemnda kom under tvil til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Prisavslaget ble satt til 150 000 kroner. Grunnen var at den valgte løsningen med treplatting ville være en standardheving, og det gav et fradrag. Forsinkelsesrente ble tatt til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgrad og risikoopplysninger må leses sammen. En opplysning om vanntilsig veide lite når tilstandsgraden var så god. Prosentandelen av kjøpesummen er ikke alene avgjørende, selv når den ligger lavt. Det kan telle at skaden går utover selve boligen.

Den viser også at fristen for å reklamere regnes fra da du forstod at det var en feil, ikke fra første tegn. Og at et krav som får medhold, likevel kan bli redusert hvis utbedringen gir noe bedre enn før.

Kort oppsummert

• Fukt der en to år gammel garasje møtte ytterveggen, i en enebolig fra 1982 med TG 1 på garasjen.
• Nemnda mente under tvil at det var en vesentlig mangel, og at reklamasjonen kom i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av de 173 876 som ble krevd.