Råte i terrasse i enebolig fra 1986: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2023-454)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt «som den er» for 4 850 000 kroner og overtatt av kjøperen i juli 2021. Den hadde to terrasser. Tilstandsrapporten ga terrassene TG 1 (ingen eller svært svake tegn på svekket tilstand), bortsett fra noen slitte terrassebord på den ene, som fikk TG 2 (middels kraftige tegn på svekket tilstand, tiltak må påregnes på kort sikt). Takstmannen hadde tatt tilfeldige stikkprøver i treverket og fant ingen råte. Han skrev også at belegget under terrassen ikke var besiktiget og derfor ikke tatt med i vurderingen.

I selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selger svart ja på spørsmål om utettheter i terrasse. Belegget på den nordlige terrassen var lappet av forrige eier, og på den sørlige hadde belegget sviktet og blitt byttet ut. Selger opplyste også at det var gjort arbeid av både faglærte og ufaglærte.

Kjøperen skulle bytte terrassebord på nordvest-terrassen. Da bordene ble tatt av, fant hun store fukt- og råteskader i de bærende delene av terrassen. En takstmann mente skadene sannsynligvis hadde pågått i fem til ti år, og at de bare fantes utvendig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 375 900 kroner, pluss forsinkelsesrente. Hun mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om råte og fukt, at takstmannen ikke hadde undersøkt godt nok, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne forvente. Hun pekte på at selger hadde eid boligen lenge, og at boligen fremsto som godt vedlikeholdt.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avslo kravet. Det viste til at selger ikke kjente til avvik utover det som var opplyst, at takstmannen bare hadde sett på tilgjengelige overflater, og at det uansett var påregnelig med utbedring av en terrasse i denne alderen. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) landet på at selskapet hadde rett. Nemnda var enig, og la vekt på tre ting.

For det første var skadene skjulte. De ble først oppdaget da konstruksjonen ble åpnet. Nemnda så ingen holdepunkter for at stikkprøvene til takstmannen burde avdekket fukt, eller at selger kjente til skadene. Takstmannen kunne gjerne vært tydeligere på risikoen knyttet til belegget, men det var ikke grov uaktsomhet.

For det andre var kjøperen varslet. Egenerklæringen viste tidligere utettheter og lapping, og rapporten sa at belegget ikke var undersøkt. Nemnda mente kjøperen måtte gå ut fra at lappingen var gjort av eier selv, noe som gir økt risiko for dårlig utførelse.

For det tredje var boligen fra 1986. Med alder, tidligere utettheter og begrensede undersøkelser var det ikke helt upåregnelig med skjulte skader og større tiltak på terrassen på kortere sikt. Derfor var ikke avviket vesentlig nok til å være en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Nemnda fant heller ikke at det var gitt uriktige opplysninger (§ 3-8) eller holdt tilbake opplysninger selger burde gitt (§ 3-7). Uttalelsen fra byggmesteren som kjøperen la frem senere, endret ikke dette.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et lavt tilstandsgrad-tall ikke alene avgjør. Nemnda ser på hele opplysningsbildet, også egenerklæringen og det takstmannen skriver om hva som ikke er undersøkt. Når en bygningsdel eksplisitt står som ikke besiktiget, og selger har opplyst om tidligere utettheter, er det vanskelig å vise at skjult råte var uventet.

Saken viser også at det ikke hjelper å påvise store skader og høye kostnader hvis en kjøper måtte regne med at slike tiltak kunne komme. Jo eldre bygningsdelen er, og jo flere varselsignaler som står i dokumentene, desto mer må kjøperen tåle.

Kort oppsummert

• Fukt- og råteskader i bærende deler av en terrasse på en enebolig fra 1986, oppdaget da terrassebordene skulle byttes.
• Nemnda mente skadene var skjulte, at selger og takstmann ikke kjente til dem, og at kjøperen var varslet om risiko.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Hun nådde ikke frem med kravet på 375 900 kroner.