Lekkasje fra egenlagt tak i bolig fra 1966: ikke medhold (FinKN 2023-15)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke, oppført i 1966 og solgt som den er for 1 800 000 kroner. Kjøpekontrakten er datert 8. april 2019, og overtakelsen var 10. mai 2019. Salgsoppgaven sa at boligen var i normal stand for alderen og et lett renoveringsobjekt, og at den fikk nytt ståltaktekke i 2009.

Tilstandsrapporten ga både taktekkingen og takkonstruksjonen TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Rapporten var laget uten at selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) forelå. Taket var undersøkt gjennom loftsluke, fra bakken og med drone, og det lå snø på taket. Rapporten anbefalte å se på taktekket på nytt når det var snøfritt.

I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om utettheter i taket. Selger opplyste at taket var skiftet i 2009, at det ikke var utført av faglærte, og at det var gjort av eieren selv.

I oktober 2021, omtrent to og et halvt år etter overtakelsen, fant kjøperen fuktmerker på loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 152 000 kroner for utbedring, pluss forsinkelsesrente. Kjøperens byggmester mente taket hadde en alvorlig feil: tekkingen under stålplatene var ikke festet riktig, og lektene hadde for lav dimensjon. Kjøperen mente at selger måtte kjenne til at taket ikke var lagt riktig, og at avviket var vesentlig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke hadde opplevd lekkasjer, og at kjøperen ikke kunne vente samme kvalitet som av en faglært når det var opplyst om egeninnsats.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første selgerens kunnskap (§ 3-7). En selger som opplyser om egeninnsats, må likevel si fra om konkrete feil han kjenner til. Men det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selger visste. Nemnda så bare på de skriftlige dokumentene og krever klare holdepunkter. Selger var ufaglært, og det var ingen holdepunkter for at han visste at arbeidet var gjort feil. Det gikk dessuten lang tid før fuktmerkene ble oppdaget.

For det andre egeninnsatsen (§ 3-9 andre punktum, om vesentlig mangel). Opplysninger om ufaglært arbeid er viktige risikoopplysninger. Kjøperen måtte regne med at arbeidet kunne være mangelfullt, og at utbedring kunne bli nødvendig.

For det tredje tilstandsrapporten. Både sekretariatet og nemnda syntes TG 1 var uheldig. Men rapporten var basert på laveste undersøkelsesnivå, med visuelle observasjoner, og det sto at taket burde undersøkes igjen uten snø. Det var derfor påregnelig at skjulte feil kunne finnes. Regelen gjelder bare utvilsomme og åpenbare misforhold, og et slikt var ikke vist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når det står at arbeidet er utført ved egeninnsats, faller mye av forventningen om fagmessig kvalitet bort. Kjøperen bærer da en større del av risikoen.

Den viser også at en god tilstandsgrad ikke er en garanti når rapporten sier at undersøkelsen var enkel. Og du må kunne vise med dokumenter at selger visste om feilen, ikke bare at feilen finnes.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et tak som selger selv hadde lagt i 2009, i en enebolig fra 1966.
• Nemnda fant ingen bevis for at selger visste om feilen, og egeninnsatsen var opplyst.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.