Feil ved kledning og tak i enebolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2024-256)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet, oppført i 1957. Den ble solgt slik den sto for 5,4 millioner kroner ved kontrakt 24.8.18 og overtatt 1.10.18. Tilstandsrapporten opplyste at to vegger var etterisolert i 2015 og 2017, og at kledningen på den ene gavlveggen var skiftet i 2017 (TG 1, altså uten avvik). Resten av kledningen var eldre og i grei stand etter alderen (TG 2, avvik som kan kreve tiltak på sikt). Et par bord hadde råteskader (TG 3). Rapporten sa at lufting manglet noen steder, og at det ikke var synlig musebånd på den eldre delen. Kaldloftet var ikke kontrollert. Taktekkingen ble ansett som trolig eldre, med TG 2.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. Kledningen fra 2017 manglet lufting og musebånd. Kledningen mot terrassen og inngangspartiet var feil utført. Det var muggsopp på kaldloftet og manglende luftespalte i taket. Et takvindu fra 2017 hadde mangelfull bæring, fordi en åsbjelke var kappet uten forsterkning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 456 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedring, 15 463 kroner for takstutgifter, og erstatning for juridisk bistand. Størst var kostnaden for fasaden mot terrassen og inngangspartiet, anslått til 250 000 kroner uten mva. Kjøperen mente selgers takstmann ga mangelfulle og uriktige opplysninger, og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste til at takstmannen skulle undersøke ved stikkprøver, at svakhetene var delvis opplyst, og at kaldloftet uttrykkelig ikke var kontrollert. Boligens alder gjorde også større utbedringer påregnelige.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet, og la vekt på tre ting.

For det første kan selger holdes ansvarlig for feil i takstmannens rapport (avhendingsloven § 3-7). Nemnda krever som utgangspunkt klare holdepunkter for grov uaktsomhet hos takstmannen. Den mente takstmannen burde undersøkt takkonstruksjonen, men siden rapporten tydelig sa at dette ikke var gjort, var det ikke grovt uaktsomt. Nemnda understreket at kravet må ses i sammenheng med at den behandler saker skriftlig. Ved full bevisføring i retten kunne resultatet blitt et annet.

For det andre var den største feilen, kledningen mot terrassen, lite synlig. Den var funnet av en fagperson etter at kledning var tatt av, og lenge etter overtakelsen.

For det tredje mente nemnda at feilene ikke var vesentlige (§ 3-9 andre punktum). Boligen var over 60 år, og kjøperen fikk mange risikoopplysninger: alder, TG 2 og TG 3, manglende lufting og kledningens levetid. Kostnadene for kledningen og taket hang tett sammen med disse opplysningene. Feilene i kledningen fra 2017 og ved takvinduet var avvik, men skadene og kostnadene var begrenset. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstrapport som tydelig sier hva som ikke er undersøkt, gir selger og takstmann godt vern. Kjøperen må da regne med at slike deler kan skjule feil.

Den viser også at i eldre boliger tar nemnda hensyn til alder, tilstandsgrader og utbedringsbehov som var påregnelig. Feil som først avdekkes ved inngrep i konstruksjonen, er vanskelige å knytte til noen som burde ha sett dem ved en visuell befaring.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 471 713 kroner etter feil ved kledning, tak og takvindu i en enebolig fra 1957.
• Nemnda mente takstmannen ikke hadde vært grovt uaktsom, at feilene var lite synlige, og at kjøperen hadde fått mange risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.