Brønnavtale, bad og uthus i enebolig fra 1920: delvis medhold (FinKN 2022-599)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1920 med flere uthus, solgt «som den er» for 10,4 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 9.7.20, og kjøperen overtok 15.10.20. Vannet kom fra en brønn på naboens eiendom. Salgsoppgaven opplyste at en avtale om bruk av brønnen var under utarbeidelse, og at tilknytning til kommunalt vann og avløp måtte påregnes på sikt.

Salgsoppgaven sa også at badet i andre etasje var fra 2012, og selger opplyste at arbeidet var gjort av fagfolk. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr tegn til svikt eller avvik), fordi det ikke var lagt frem dokumentasjon på hvordan våtrommet var bygget. Uthuset ved parkeringen var omtalt med innlagt strøm og vann, men bygningen var bare sett fra utsiden.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre ting. Brønnavtalen ble underskrevet dagen etter budaksept og pålegger den som bruker brønnen å fjerne rørene når avtalen opphører, for egen regning. Uthuset hadde stikkontakter, vask og toalett, men ingen tilkobling til strøm eller vann. Badet i andre etasje manglet fall mot sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 918 125 kroner, samt 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til juridisk bistand. Kjøperen mente selger hadde gitt uriktige opplysninger og holdt tilbake viktig informasjon, og at selgers takstmann hadde vært grovt uaktsom som ikke oppdaget avvikene. Fjerning av rørene ble anslått til 337 500 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente det ikke var noen mangler. Selger kunne ikke gi kjøperen innholdet i avtalen før den var signert. Kjøperen var opplyst om at avtalen var under utarbeidelse, og hadde ikke undersøkt nærmere. Selskapet mente dessuten at badet virket som det skulle.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold. Selskapet sa at det ville følge dette, men kjøperen krevde saken for nemnda for å få brønnavtalen med. Nemnda kom til samme resultat som sekretariatet.

For brønnavtalen mente nemnda at kjøperen ikke hadde krav. Kjøperen ble opplyst om at en avtale var på vei, uten at innholdet ble undersøkt. En avtale om gratis vann fra nabotomten vil naturlig legge kostnadene for rør og vedlikehold på den som bruker brønnen, også når ordningen avvikles. Nemnda var i tvil om bevisene, blant annet fordi avtalen var påfallende raskt klar etter budaksept. Men den la avgjørende vekt på at det ikke var sannsynliggjort at selger visste at fjerningen ville koste så mye.

For uthuset og badet var det mangler. Opplysningene om innlagt vann og strøm var uriktige (avhendingsloven § 3-8). Ved badet hadde takstmannen et ansvar (§ 3-7), fordi avvikene var lett synlige for en fagkyndig. Nemnda var noe i tvil om takstansvaret, men fant at det gjaldt så sentrale deler av badet at det holdt.

Nemnda mente sekretariatets beløp var for lavt. For badet tok den utgangspunkt i et pristilbud på 341 938 kroner og trakk fra for standardheving (et helt nytt bad blir bedre enn det gamle). Badet var 9 år ved salget og hadde fått flere risikoopplysninger. Prisavslaget ble 275 000 kroner. For uthuset ble kravet på 145 000 kroner redusert til 75 000 kroner, fordi uthuset var gammelt, hadde bare midlertidig godkjenning og måtte ventes fjernet. Samlet prisavslag ble 350 000 kroner, pluss 4 000 kroner i erstatning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at at en avtale er under utarbeidelse, i salgsdokumentene flytter risikoen over på kjøperen. Vil du vite hva en avtale inneholder, må du be om å få lese den før du binder deg.

Saken viser også at tilstandsrapporten kan gi takstansvar, selv om rapporten har advart om manglende dokumentasjon. Det som var lett synlig for en fagkyndig, kan takstmannen holdes ansvarlig for. Beløpet følger ikke kravet, men et fradrag for at du får noe nyere enn du kjøpte.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 918 125 kroner for brønnavtale, bad og uthus i en enebolig fra 1920.
• Nemnda fant mangler ved badet og uthuset, men ikke ved brønnavtalen, fordi det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til kostnadsomfanget.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med prisavslag på 350 000 kroner og 4 000 kroner i erstatning.