Taklekkasje etter ufaglært takarbeid: ikke medhold (FinKN 2025-332)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 1982 i Akershus. Den ble solgt som den er for 2,85 millioner kroner. Salgsprospektet beskrev boligen som «Delikat og betydelig påkostet» og fortalte om nytt tak, nye renner og nedløp fra 2017. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjon og taktekking TG 1 (svake symptomer, lite som tyder på behov for tiltak). Den nevnte også noe svertesopp i undertaket som kunne vaskes bort.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) fortalte selger om en begynnende lekkasje i det gamle taket i 2017, som ble tettet da nytt tak ble lagt. Han opplyste også at arbeidet var gjort kun av ufaglærte, altså i egeninnsats.

Omtrent 4,5 år etter overtakelsen fant kjøperen vann i taket over stua. En rapport fra et takstfirma mente at takarbeidet ikke var fagmessig utført, at feilen hadde skjult en tidligere skade i undertaket, og at det var råte i undertak, sperrer og delevegg mot naboen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 309 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til skaden og forsøkt å skjule den, og at taket i alle tilfeller var vesentlig dårligere enn han kunne forvente.

Selskapet, HDI Global Specialty, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selger hadde ikke kjent til noen lekkasje etter utbedringen. Skadene var oppdaget i en periode med ekstremvær, og de kunne være verre nå enn ved salget. Selskapet viste også til at årsaken var ufaglært arbeid, som selger hadde opplyst om.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var viktige.

Selgers kunnskap: Det fantes ikke bevis for at selger visste om skader ut over det han hadde fortalt om. At skaden dukket opp først flere år etter salget, støttet at han ikke kjente til den. Nemnda mente derfor at selger ikke hadde holdt tilbake noe (§ 3-7).

Kostnadene: Utbedringen kostet drøyt ti prosent av kjøpesummen, og nemnda kalte dette klart nok for det kvantitative kravet til vesentlighet. Det var likevel ikke nok alene.

Forventningene: Boligen var 36 år gammel, og taket var opplyst nytt og fikk TG 1. Det talte for at kjøperen kunne vente seg et godt tak. Men selger hadde sagt at arbeidet var gjort ufaglært, og da hadde kjøperen langt på vei tatt risikoen for feil og ufagmessige løsninger. Nemnda fant ikke et utvilsomt misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, og det ble ingen vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om egeninnsats i egenerklæringen kan bety mye. Står det at et arbeid er gjort av ufaglærte, kan kjøper ikke uten videre regne med samme kvalitet som fra en fagperson, selv om tilstandsrapporten gir en god tilstandsgrad.

Høye utbedringskostnader er ikke nok alene. Nemnda ser på summen av opplysningene, boligens alder og hva kjøperen faktisk visste.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 309 250 kroner etter taklekkasje og råte i en tomannsbolig fra 1982.
• Selger hadde opplyst at takarbeidet var ufaglært, og nemnda fant ikke at han visste om skaden.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.