Taklekkasje og utette vinduer i enebolig fra 1946: ikke medhold (FinKN 2022-537)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1946 og solgt som den er for 3 200 000 kroner. Kjøper overtok i oktober 2020. Tilstandsrapporten fortalte flere ting. Vinduene i hovedetasjene var skiftet i 2013 som egeninnsats (selger og en annen hadde gjort jobben selv), og de fikk TG 1. Ytterveggene fikk TG 2 og delvis TG 3, med synlige råteskader og anbefaling om beslag på vannbrettene under vinduene. Takkonstruksjonen fikk TG 2 på grunn av dårlig lufting og rim mot takbordene. Taktekkingen var ifølge selger ca. 20 år gammel og fikk TG 2. Taket ble ikke sett utenfra, fordi rapporten oppga snø.

Selger hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet) på spørsmål om utettheter i taket og om ufaglært arbeid. Hun hadde likevel skrevet om en liten lekkasje i et garasjetak, som var utbedret.

Kort tid etter overtakelsen kom det lekkasje fra taket og fuktskjolder rundt vinduene. En takstmann kjøperen hentet inn, mente shingelen (takbelegget) var utett og at taket hadde for lite fall for den typen tekking. Ved 13 vinduer var det utett mellom vannbrett og kledning, og noen steder råte. Utbedring ble anslått til 187 500 kroner for taket og 81 250 kroner for vinduene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 268 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for advokat- og takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøper mente selger og selgers takstmann hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Kjøper mente også at boligen var vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med (§ 3-9).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det pekte på risikoopplysningene i rapporten, at selger ikke kjente til noe utover det, og at kjøper hadde klaget for sent på vinduene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Et flertall i nemnda var enig. Tre ting veide tyngst for flertallet.

For det første selger og takstmannen. Det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til feilene. Flertallet fant heller ikke at takstmannen var grovt uaktsom. Skadene på vinduene var vanskelige å se fra bakken, og rapporten hadde anbefalt beslag på vannbrettene. Taket var ikke undersøkt, og det var opplyst.

For det andre boligen. Med en bolig fra 1946, lave tilstandsgrader på vegger, tak og takkonstruksjon, og tydelige risikoopplysninger, måtte kjøper regne med utbedringer på kort sikt. Vinduer som er satt inn på egen hånd, medfører også risiko for feil.

For det tredje at utbedringskostnadene utgjorde 8,4 prosent av kjøpesummen. Det er over den veiledende terskelen, men kvalitative forhold veide tyngre. Flertallet fant derfor ingen mangel og tok ikke stilling til om kjøper hadde klaget for sent.

Mindretallet mente at kjøper hadde rett til medhold under tvil. Asfaltshingel var lagt på et tak med for lav vinkel, og det var ikke opplyst. Vinduene var vurdert til TG 1, og 13 vinduer var utette. Mindretallet mente heller ikke at kjøper hadde klaget for sent. Avgjørelsen kom under dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger i tilstandsrapporten teller tungt. Lave tilstandsgrader og opplysninger om alder og egeninnsats gjør at kjøper må regne med feil, selv om utbedringen blir dyr.

Den viser også at det er vanskelig å få medhold mot en takstmann. Kjøper må vise at feilen var lett å se, og at han ikke undersøkte det han skulle. At nemnda delte seg, viser at det er grenser for hva som er påregnelig, og at samme fakta kan vurderes ulikt.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra taket og utette vinduer i en enebolig fra 1946, med utbedring anslått til 8,4 prosent av kjøpesummen.
• Flertallet la vekt på boligens alder, risikoopplysningene og at vinduene var egeninnsats.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem mente det var en mangel.