Tak- og fundamentfeil i enebolig fra 1927: ikke medhold (FinKN 2022-474)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1927 og bygget på i 1982 og 2005. Den ble solgt som den er for 3,55 millioner kroner og overtatt av kjøperen i desember 2020. Salgsoppgaven fortalte at huset var påbygd og oppgradert fortløpende gjennom brukstiden.

Tilstandsrapporten var full av advarsler. De fleste bygningsdelene fikk TG 2 eller TG 3 (tilstandsgrader som viser middels og kraftige tegn på svekkelse). Takstmannen skrev at den opprinnelige bygningsmassen var 93 år, at deler av huset måtte regnes som et oppussingsobjekt, og at takkonstruksjonen ikke var kontrollert fordi det manglet tilkomst. Det var også synlig svertesopp i undertaket. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) skrev selger at det var utført arbeid på taket av ufaglærte, at taktekkingen burde skiftes, og at boligen hadde varierende standard. Kjøper ble bedt om å se nøye gjennom eiendommen.

I mai 2021 skulle kjøperen skifte taktekking på tilbygget. Da kom det frem avvik i takkonstruksjonen og i fundamentene og de bærende delene av tilbygget fra 2005. Kjøperen reklamerte (varslet selskapet om kravet) i slutten av mai 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann engasjert av kjøperen mente taket på tilbygget var ufagmessig utført, og at de utvendige søylene var underdimensjonert. Utbedringen ble anslått til 555 257 kroner, medregnet 18 257 kroner i takstutgifter. Kjøperen krevde dette som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter.

Kjøperen mente det forelå en vesentlig mangel, og at det var upåregnelig med så store feil på et tilbygg fra 2005. Sikkerheten måtte veie tungt, for feilene kunne i verste fall gjøre at vegger gled ut og taket falt ned.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til at boligen var solgt med mange negative opplysninger, og at tilstandsrapporten ikke skilte mellom hovedhuset og tilbygget.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, under noe tvil.

Hva nemnda la vekt på

Et avvik gir bare grunnlag for krav når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen med rimelighet kunne vente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kravet gjelder både beløp og kvalitet.

Det var lite strid om beløpet. Utbedringskostnaden var omtrent 15 prosent av kjøpesummen, og det er nok til at det økonomiske kravet var oppfylt. Spørsmålet var om de kvalitative sidene likevel talte mot en vesentlig mangel.

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første var risikoopplysningene omfattende. Alder, lave tilstandsgrader, oppussingsobjekt, manglende kontroll av taket og selgers egne råd om å se nøye gjennom boligen gjorde at kjøperen måtte vente store utgifter og skjulte feil.

For det andre gjaldt misforholdet ikke bare sikkerheten. Nemnda var enig med kjøperen i at sikkerhet er viktig, men den påpekte at selve sikkerhetsfeilen bare utgjorde 50 000 kroner av det samlede kravet.

For det tredje fantes ingen særskilt forsikring om at tilbygget fra 2005 holdt bedre kvalitet enn resten av huset.

Nemnda mente det klart var et avvik fra det kjøperen kunne vente. Men for at regelen skal slå inn, må misforholdet være åpenbart, og det kunne ikke sees ut fra det samlede bildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy reparasjonsregning og reelle sikkerhetsfeil ikke alltid er nok. Når en gammel bolig selges med mange advarsler, kan rommet for å kreve prisavslag bli smalt. Det gjelder også feil på deler av huset som er nyere, dersom tilstandsrapporten ikke sier at de er i bedre stand enn resten.

Risikoopplysninger veier tungt. En kjøper som leser rapporten og egenerklæringen, bør merke seg formuleringer som oppussingsobjekt, lave tilstandsgrader og steder som ikke er kontrollert.

Nemnda trakk også et skille mellom en feil som er ubehagelig og en som er åpenbart i strid med det kjøperen kunne vente.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 555 257 kroner i prisavslag for feil ved tak og søyler på et tilbygg fra 2005 i en bolig fra 1927.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem.
• Avgjørende var de mange risikoopplysningene, og at nemnda ikke fant et åpenbart misforhold mellom forventning og faktisk stand.