Skjulte brannskader i fritidsbolig fra 1880: ikke medhold (FinKN 2022-285)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1880, solgt som den er for 950 000 kroner og overtatt i juli 2020. Tilstandsrapporten var tydelig på at det var et stort behov for vedlikehold. Den nevnte setninger, synlige skjevheter og råteskader, og advarte om at det ikke kunne garanteres mot skjulte skader. De fleste bygningsdeler fikk TG 2 eller TG 3 (tilstandsgrad 2 og 3, henholdsvis middels og kraftige tegn på svekket tilstand). Takkonstruksjonen og yttervegger fikk TG 3, og taket var bare sett fra bakken. Rapporten anbefalte ytterligere undersøkelser flere steder.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) opplyste selger om en tidligere lekkasje ved pipa og at det var lagt nytt tak for omtrent 20 år siden, gjort av tidligere eier. Senere viste det seg at tidligere eier var selgers avdøde ektemann.

Rett etter overtakelsen ble pipebeslaget utbedret. Da kom det frem at taktekkingen fra rundt år 2000 var lagt oppå et eldre tak, og at takkonstruksjonen under hadde brannskader. Kjøper fant dokumenter på eiendommen om en brann i 1976 og om utbedring etter den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 170 490 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var kostnaden ved å undersøke og utbedre brannskadene. Kjøper mente at det ikke var opplyst om brannen, at skadene ikke var utbedret, og at det gjaldt bærende konstruksjoner. Kjøper mente også at selger måtte ha visst mer, siden ektemannen hadde eid boligen før henne.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring for selgers ansvar), avviste kravet. Selger kjente til at det hadde vært en brann på 70-tallet, men trodde den var utbedret. Selskapet pekte også på at takkonstruksjonen hadde TG 3 og taktekkingen TG 2, slik at kjøper måtte regne med utbedringer.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at selskapet skulle få medhold. Nemnda så ikke grunnlag for ansvar for tilbakeholdte eller uriktige opplysninger, siden det ikke var vist at selger visste at skadene ikke var utbedret. Spørsmålet ble derfor om boligen var vesentlig dårligere enn kjøper kunne regne med. Nemnda la til grunn at kostnaden var høy nok, omkring 18 prosent av kjøpesummen, og la vekt på disse punktene.

For det første er det etter nemndas praksis vanskelig å vise et vesentlig avvik i en svært gammel fritidsbolig, der bærende konstruksjoner kan være fra byggeåret og risikoen for feil er stor.

For det andre ble det gitt mange risikoopplysninger. Takkonstruksjonen hadde TG 3, med råteskader og skjevheter, og rapporten sa at skjulte skader kunne dukke opp. Kjøper måtte regne med at taket snart trengte tiltak. Skadene så ut til å gjelde én side av taket, og lokal utbedring var mulig.

For det tredje mente nemnda at en tidligere sak om brannskader ikke kunne brukes. Der var skadene og utbedringsbehovet større, og nemnda hadde ikke tatt stilling til om det var en mangel. Kjøpers påstand om røyklukt kunne heller ikke føre til noe annet resultat, siden ingen andre hadde bekreftet den.

Nemnda uttalte at vurderingen var krevende og at den kom til resultatet under tvil. Den pekte på at loven bare beskytter mot åpenbare misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en skade var uventet og kostbar. Nemnda så på det samlede bildet. Da salgsdokumentene advarte om dårlig tilstand, høyeste tilstandsgrad på taket og skjulte skader, ble også en alvorlig og uventet skade regnet som noe kjøper måtte ta høyde for.

Bygningsdeler med TG 3 er et vanskelig utgangspunkt for et krav. Er huset dessuten gammelt og en fritidsbolig, skal det mye til.

Saken viser også at en tidligere eier i egenerklæringen kan være selgers ektefelle. Nemnda kom likevel ikke til at selger visste noe om at skadene var uutbedret.

Kort oppsummert

• En fritidsbolig fra 1880 hadde skjulte, uutbedrede brannskader fra 1976 i takkonstruksjonen.
• Nemnda mente skadene lå innenfor det kjøper måtte regne med etter alle risikoopplysningene, og at selger ikke visste om dem.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 170 490 kroner.