Vann i kjelleren i enebolig fra 1876: ikke medhold (FinKN 2023-729)

Hva saken gjaldt

Eneboligen var oppført i 1876. Den ble solgt som den er for 15 000 000 kroner, og kjøperen overtok i juli 2021. Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring (en forsikring kjøperen selv har, som dekker hjelp til å gå etter selgeren hvis boligen har en mangel).

Tilstandsrapporten ga grunnmur og drenering TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at boligen manglet fuktsikring i murverket, at det måtte forventes noe fuktvandring, og at byggemåten fra den tiden ga slike utfordringer. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om drenerings- og fuktproblemer, men opplyste at grunnmuren står på fjell, og at dreneringen under kjellergulvet ble utbedret av en tidligere eier i 1996.

I august 2022 meldte kjøperen fra om mugg og vann i kjelleren ved regn. Selskapet reklamerte overfor selgeren og engasjerte en takstmann. Han fant at nedbørsvann kom inn under grunnmuren og rant gjennom krypkjelleren. Varmtvannsberederen og elektriske kabler sto utsatt til, og jordfeilbryteren hadde slått seg ut. Han foreslo å flytte berederen. Han la til at saltutslag på veggene var å vente for et hus som er ca. 147 år, og fant ingen synlig mugg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selskapet tok feil da det avviste videre bistand, siden det fosset vann inn ved regnvær. Kjøperen ville at selskapet skulle betale for videre arbeid mot selgeren.

Selskapet, som var kjøperens eget forsikringsselskap, mente at et krav mot selgeren ikke med rimelig sannsynlighet ville nå frem. Det var gitt flere risikoopplysninger om fukt og drenering, og det var ingen holdepunkter for at selgeren hadde tilbakeholdt noe eller gitt uriktig informasjon.

Hva nemnda la vekt på

Vilkårene ga rett til bistand bare når det er sannsynlighetsovervekt (mer sannsynlig enn ikke) for at boligen har en mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at dette ikke var oppfylt. Nemnda la vekt på tre ting:

• Innvirkningsvilkåret (at en manglende eller uriktig opplysning må ha hatt betydning for kjøpet) kunne vanskelig anses oppfylt etter avhl. §§ 3-7 og 3-8, siden salgsdokumentene åpent sa at fuktsikringen manglet og at noe fuktvandring var påregnelig.
• Det var ikke lagt frem noe som tydet på at selgeren hadde holdt tilbake kunnskap eller gitt uriktige opplysninger.
• Nemnda kunne ikke se et åpenbart avvik fra det kjøperen kunne vente, etter § 3-9 andre punktum. Boligens høye verdi og de konkrete risikoopplysningene om fukt talte mot.

Nemnda pekte også på at kjøperens påstander verken var dokumentert eller utdypet noe særlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke gir bistand til alle krav. Den forutsetter at det er mer sannsynlig enn ikke at det foreligger en mangel, og det vurderes ut fra dokumentene.

Den viser også at i en gammel bolig med tydelige fuktopplysninger er det vanskelig å vise at fukt som kommer, er en mangel. Selv kraftig vanninnstrømning kan regnes som påregnelig når salgsdokumentene har varslet om manglende fuktsikring. Det er derfor viktig at det som gjør boligen verre enn beskrevet, for eksempel at vannet renner fritt, kan vises i dokumentasjonen.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en enebolig fra 1876 fant vann og mugg i kjelleren og ba om bistand under boligkjøperforsikringen.
• Nemnda mente et krav mot selgeren ikke ville føre frem, fordi fuktrisikoen var åpent opplyst og det ikke var tegn til tilbakeholdt informasjon.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.