Feil ved bad fra 2014 i enebolig fra 1865: delvis medhold (FinKN 2022-224)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1865, solgt «som den er» for 2,65 millioner kroner i 2020. Prospektet fortalte at det var gjort oppussing de senere årene, blant annet et nytt bad i andre etasje i 2014. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (best mulig tilstandsgrad) og omtalte det som utført av fagfolk. Vegger, fasader, taktekking og beslag fikk TG 2 (noe slitasje eller avvik) på grunn av alder. Rapporten sa at det ikke var funnet tegn til råte, men at det var lite lufting bak kledningen.

Selgeren hadde eid huset i rundt 30 år. I egenerklæringsskjemaet (selgerens svar på standardspørsmål om boligen) svarte han nei på spørsmål om feil ved våtrom, råteskader og vann og avløp.

Etter overtakelsen fant kjøperen fire forhold: vanninntrenging ved pipen, ufagmessige løsninger på badet, vannrør som frøs i kulden, og råteskadet kledning. Flere fagkyndige var på befaring og var uenige om hvor mye som måtte gjøres, særlig med badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, i tillegg til erstatning for advokatutgifter og renter. Hun mente at både selgeren og selgerens takstmann kjente til feilene eller burde gjort det, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å vente. Hun viste også til at kostnadene utgjorde over 10 prosent av kjøpesummen.

Selskapet (selgerens boligselgerforsikring) avviste kravet. Det mente hverken selgeren eller takstmannen kjente til forholdene, og at avviket ikke var stort nok til å være en vesentlig mangel i et så gammelt hus.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig for pipen, rørene og kledningen. Selgeren kjente ikke til disse forholdene, og heller ikke takstmannen. På ett punkt kom nemnda til et annet resultat, og den var her i noe tvil.

Når selgeren har brukt en takstmann, regnes takstmannens kunnskap som selgerens egen. Nemnda mente takstmannen ved en aktsom besiktigelse burde ha oppdaget og omtalt flere feil på badet (§ 3-7). Det gjaldt dårlig fall mot sluket i forhold til kravene som gjaldt da badet ble bygget, manglende tetting rundt et avløpsrør under servanten, og dårlig utførte veggplater. Rapporten var laget på det laveste undersøkelsesnivået, men det endret ikke vurderingen. Opplysningene om fall var heller ikke uriktige, men de var ufullstendige.

Nemnda mente også at det hadde betydning for avtalen at dette ikke ble sagt. Badet var solgt som nytt, utført av fagfolk og med TG 1. Kjøperen kunne derfor vente at det fulgte forskriftene og monteringsveiledningene. At badet hadde lukket dusjkabinett, endret ikke dette.

Krav om utbedring ble likevel ikke tatt til følge fullt ut. Nemnda la til grunn 156 250 kroner i utbedringskostnad, men trakk fra noe fordi badet ville bli bedre og holde lenger enn før. Prisavslaget ble satt til 125 000 kroner. I tillegg fikk kjøperen 6 000 kroner for takstrapporten og 10 000 kroner for advokatutgifter, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil i en eldre bolig ikke automatisk gir krav. Alder og risikoopplysninger gjør at mye må påregnes. Et bad som selges som nytt og fagmessig utført, står i en annen stilling. Der er kjøperen i sin fulle rett til å forvente at forskrifter og monteringsveiledninger er fulgt.

Det er også verdt å merke seg at takstmannens ansvar teller. Feil som en aktsom takstmann ville ha sett, kan gi selgeren ansvar, selv om selgeren ikke kjente til dem. Prisavslaget følger utbedringskostnaden, men med fradrag når kjøperen får en bedre løsning enn den som fantes.

Kort oppsummert

• Fire forhold ble påberopt i en enebolig fra 1865. Bare feilene ved badet fra 2014 ble godtatt som mangel.
• Takstmannen burde ha oppdaget og omtalt fallet, tettingen og veggplatene. Det gjelder selv om rapporten var på det laveste nivået.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 125 000 kroner og erstatning på totalt 16 000 kroner, med renter.