Lekkasje fra 12 år gammelt bad i rekkehus: kjøper tapte (FinKN 2024-1051)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1955, solgt for 3,4 millioner kroner ved kontrakt i januar 2021. Salgsoppgaven omtalte et helfliset bad fra 2009. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 og TG 2 (lite eller moderat avvik). Den sa at normal levetid for et våtrom er 15 til 20 år.

Rapporten pekte samtidig på flere konkrete svakheter. Det var lite fall mot sluket, og membranen var ikke synlig ved dørterskelen. Det var ingen drensåpning for lekkasjevann fra den innebygde sisternen, og manglende mansjett ved avløpsrøret fra vasken. Selgeren hadde krysset av nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Etter overtakelsen i mars 2021 oppdaget kjøperen lekkasje fra badet, og reklamerte i september samme år. Badet var da omtrent 12 år gammelt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk først et pristilbud på 168 871 kroner for å rehabilitere badet. Etter råd fra en takstmann ble det forsøkt en lokal utbedring til 54 876 kroner. Den ble ikke fullgod, og badet måtte pusses opp helt. Det nye pristilbudet var 197 511 kroner.

Kjøperen krevde 252 387 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde hun 4 000 kroner i erstatning for utgifter til advokat og forsinkelsesrente. Hun mente at de samlede kostnadene utgjorde 7,46 % av kjøpesummen, og at badet dermed hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet mente det ikke var vist at lekkasjen fantes før overtakelsen, og at den kunne skyldes utbedringsforsøket, som var kjøperens risiko. Selskapet mente at de nødvendige kostnadene bare var 1,6 % av kjøpesummen, og pekte på risikoopplysningene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda var enig. To ting var viktigst.

For det første var det uklart om utbedringsforsøket hadde lykkes eller skadet membranen. Nemnda kunne ikke ta stilling til dette ut fra det som lå i saken.

For det andre vektla nemnda risikoopplysningene. Tilstandsrapporten hadde pekt på konkrete og alvorlige svakheter ved badet, mer alvorlige enn for eksempel riss i fugene. Badet nærmet seg også en alder der oppgradering uansett ville bli aktuelt. Nemnda viste til tidligere praksis der vedlikehold på et 13 år gammelt bad ikke var upåregnelig. Selv om et bad på 12 år kan ha en lang restlevetid, fant nemnda derfor ikke et vesentlig avvik. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad og en pen beskrivelse i salgsoppgaven ikke er nok alene. Konkrete merknader i tilstandsrapporten teller med når nemnda vurderer hva du kunne forvente.

Den viser også at et forsøk på en billig, lokal utbedring kan gjøre det vanskelig å vise hva som var skaden før overtakelsen. Når det er uklart hva som forårsaket lekkasjen, kan det gå ut over kjøperen.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2009 lekket etter overtakelsen av et rekkehus fra 1955, og kjøperen krevde 252 387 kroner.
• Nemnda mente tilstandsrapportens konkrete merknader og badets alder gjorde at det ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med prisavslaget.