Motstridende arealtall i enebolig fra 1954: ikke medhold (FinKN 2022-124)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954, solgt for 4 850 000 kroner høsten 2021. Kjøpekontrakten ble signert i august, og overtakelsen var avtalt 31.10.21.

Annonsen og salgsoppgaven oppga 289 kvadratmeter P-rom (primærrom, altså oppholdsrom) og 330 kvadratmeter bruksareal. Tilstandsrapporten, som var laget for salget, oppga 235 kvadratmeter P-rom og 286 kvadratmeter bruksareal. Forskjellen var altså om lag 50 kvadratmeter. Kjøperen la til grunn tallene fra annonsen og salgsoppgaven. Først etter budaksept oppdaget kjøperen at tilstandsrapporten viste mindre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 604 152 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at de riktige tallene stod et sted der de lett ble oversett, og at de dermed ikke rettet opp tallene i annonsen. Kjøperen viste til en tidligere avgjørelse der det var oppgitt feil areal i salgsdokumentene, og en korrekt opplysning stod i et vedlegg. Kjøperen mente også at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at opplysningene var så klart motstridende at kjøperen ikke hadde grunn til å stole mer på det ene enn det andre. Kjøperen hadde dessuten selv funnet avviket ved å lese de samme dokumentene som lå ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To ting veide tyngst.

For det første at de riktige tallene stod tydelig i tilstandsrapporten. Rapporten er et sentralt dokument ved et boligsalg, og nemnda mente man kan forvente at kjøperen leser den grundig. Kjøperen fant selv avviket ved å gå gjennom rapporten, og ville trolig funnet det før budgivningen om samme gjennomgang var gjort da.

For det andre at det var klar motstrid mellom dokumentene. Da hadde ikke kjøperen grunn til å stole blindt på tallene i annonsen og salgsoppgaven. Sekretariatet pekte også på at en feil som motsies av andre opplysninger i salgsmaterialet, vanskelig kan sies å ha påvirket kjøpet.

Sekretariatet hadde vært i noe tvil, fordi megleren, som har faglig kompetanse på området, heller ikke oppdaget feilen. Nemnda kom likevel til at det ikke var en mangel. Den fant heller ikke grunnlag for andre lovbestemmelser kjøperen hadde vist til, og kjøperen hadde ikke utdypet disse i klagen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper ikke bare kan stole på tallene i annonsen når tilstandsrapporten sier noe annet. Er avviket klart, og de riktige tallene står tydelig i et av hoveddokumentene, kan nemnda mene at kjøperen burde ha oppdaget det.

Saken må ses opp mot tidligere avgjørelser der de riktige opplysningene lå gjemt i et vedlegg. Der fikk kjøperen medhold. Hvor godt synlig den riktige opplysningen er, har altså mye å si.

Kort oppsummert

• Annonsen og salgsoppgaven oppga 289 kvadratmeter P-rom, mens tilstandsrapporten oppga 235.
• Nemnda mente motstriden var klar, og at de riktige tallene stod tydelig i et sentralt dokument.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.