Råteskader i tak og dør på enebolig fra 1970: ikke medhold (FinKN 2025-394)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig fra 1970, solgt «som den er» for 6,5 millioner kroner i juni 2021 og overtatt i februar 2022. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 1 (mindre eller moderate avvik), med en merknad om at tilstandsgraden var satt ut fra visuell vurdering fra bakkenivå. Yttervegger, ytterdører og beslag fikk TG 2 (vesentlige avvik). Selger, som hadde bodd i boligen i 50 år, svarte nei på spørsmål om råte og utettheter i tak og fasade. Han opplyste at tak var skiftet i 1996, vasket og malt i 2019, og at beslag i takrenner var nye i 2017.

Noen uker etter overtakelsen fant kjøper omfattende råteskader på en utendørs takbjelke og deler av takbærerne, samt på ytterdør og panel. Senere kom det frem at også den andre siden av taket hadde råte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 245 000 kroner, erstatning for takstutgifter på 15 000 kroner og for juridisk bistand, og renter. Kjøper mente at selger og selgers takstmann hadde gitt uriktige opplysninger, at skadene var lette å se fra bakken og at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at ingen kjente til skadene, at de var påregnelige i lys av alderen og at det ikke var en vesentlig mangel. Selger forklarte at skadene var ukjente, og at en håndverker bare hadde påpekt en råtten takrenne.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

Selgers opplysninger: Det var ingen holdepunkter i dokumentene for at selger kjente eller burde kjenne til råte ut over det som var opplyst.

Takstmannens arbeid: Tilstandsrapporten bygde på en visuell befaring fra bakkenivå og stikktakninger. Nemnda kunne ikke se at råten var lett å oppdage. Huset var malt fire år før salget, så skader kan ha vært overmalt. Tilstandsgradene var ikke uriktige.

Vesentlig mangel: Kostnadene lå i det nedre sjiktet av hva som kan utgjøre en vesentlig mangel, 2,5 prosent eller 3,7 prosent av kjøpesummen, avhengig av hvilket av to anslag man bruker. Anslagene var 122 500 og 245 000 kroner. Nemnda mente heller ikke at skadene var upåregnelige. Boligen var gammel, flere bygningsdeler hadde TG 2, og takkonstruksjonen hadde nådd en alder der svikt kunne ventes. Det var ikke et utvilsomt misforhold mellom boligens stand og det kjøper kunne vente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken gjelder den gamle avhendingsloven fra før 2022. Den viser at det er vanskelig å få medhold i en gammel bolig når selger ikke kjente til skaden og takstmannen bare kunne vurdere fra bakken. Da må kjøper vise at skadene var kjent eller lett synlige.

Størrelsen på kravet teller. Et krav på noen få prosent av kjøpesummen er nær grensen for en vesentlig mangel, og alderen kan gjøre at skaden virker påregnelig.

Kort oppsummert

• Kjøper fant råte i tak, dør og panel på en enebolig fra 1970 og krevde 245 000 kroner.
• Nemnda fant ikke at selger eller takstmann kjente til råten, og mente skadene var påregnelige.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.