Vaskerom og museskader i enebolig fra 1978: delvis medhold (FinKN 2025-359)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt «som den er» for 4,625 millioner kroner i 2021. Salgsprospektet fortalte at vaskerommet var oppgradert i 2018. I tilstandsrapporten fikk vaskerommet tilstandsgrad 1 på alle punkter, bortsett fra fuktmåling, som fikk tilstandsgrad 0. Samtidig sto det at gulvet ikke hadde tilstrekkelig fall mot sluket, at sluket ikke var tilgjengelig for inspeksjon, og at det ikke var gjort fuktmåling.

Selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) fortalte at boligen lå ved en skog, og at det kom inn små skogmus. Selger skrev at hun hadde unngått mus i huset de siste 11 årene ved å bruke musegift utendørs.

Etter overtakelsen fant kjøperen museavføring og skader på isolasjonen i gulvet mellom etasjene. Han fant også at gulvbelegget på vaskerommet var lagt oppå det gamle belegget og over sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 312 500 kroner, med forsinkelsesrente fra 5.6.22. Kravet var bygd på at utbedringen av isolasjonen ville koste 206 250 kroner, og vaskerommet 106 250 kroner. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til musene, og at takstmannen hadde satt for høy tilstandsgrad på vaskerommet.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene og til selgers forklaring om at hun ikke hadde hatt problemer med mus. Selskapet mente også at rentekravet tidligst kunne løpe fra et senere tidspunkt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte saken i to. Nemnda sluttet seg til begge delene.

Museskadene ga ikke mangel. Skadene ble i all hovedsak funnet først da kjøperen åpnet gulvet. Nemnda mente det ikke var tilstrekkelig bevis for at selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Nemnda mente det var lite trolig at selger hadde levd lenge med den kraftige lukten kjøperen beskrev. Boligen lå i landlige omgivelser, og risikoopplysningene i egenerklæringen tilsa at mus var noe kjøperen måtte regne med. Feilen var derfor ikke stor nok til å være en vesentlig mangel (avhendingslova § 3-9 andre punktum).

Vaskerommet ga mangel. Takstmannen hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. Fallet på gulvet lå under referansenivået tilstandsrapporten selv viste til, og et sluk som ikke var tilgjengelig skulle ha fått en dårligere tilstandsgrad. Det var også uheldig at fuktmåling fikk tilstandsgrad 0 når det ikke var målt (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8).

Prisavslaget ble satt til 80 000 kroner. Kjøperen mente fradraget for at vaskerommet ble bedre enn før var for høyt. Nemnda tok ikke det til følge, blant annet fordi det var uklart hva som ble gjort i 2018, og den uklarheten måtte kjøperen bære. Forsinkelsesrente løper fra kjøperens første, nøytrale reklamasjon.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport kan gi grunnlag for krav selv om boligen er solgt som den er, når rapporten selv er selvmotsigende. Tilstandsgraden må stemme med det takstmannen faktisk beskriver.

Skadedyr er vanskeligere. Når selger har opplyst om mus, og boligen ligger i et område der det er vanlig, må skaden være uvanlig stor eller selger må ha visst mer for at kravet skal nå frem. Kravet ble dessuten mye lavere enn det kjøperen ba om, fordi nemnda trakk fra for at et nytt gulv er bedre enn et gammelt.

Kort oppsummert

• Feil ved vaskerommet var en mangel, fordi takstmannens opplysninger var mangelfulle.
• Museskadene var ikke en mangel, siden mus var opplyst om og boligen lå i landlige omgivelser.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 80 000 kroner, mot et krav på 312 500 kroner.