Fukt og sviktende drenering i enebolig fra 1933: ikke medhold (FinKN 2025-906)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1933 med tilbygg fra omkring 1991. Tilbygget var innredet som to utleiedeler. Boligen ble solgt i som-den-er-stand for 2,65 millioner kroner ved kontrakt 10.3.21, og kjøperen overtok 7.5.21. Salgsoppgaven beskrev en grei standard, men sa at det måtte påregnes oppgraderinger, særlig på bad.

Tilstandsrapporten var full av advarsler. Drenering, rom under terreng, veggkonstruksjon, takkonstruksjon, tak, vinduer og bad fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten meldte om stedvis høye fuktverdier i underetasjen, noe råte i kledningen, muggsopp på kaldloftet og en pipe som var oppsprukket av frost. Den anbefalte videre undersøkelser i underetasjen, blant annet ved å ta hull i veggene. Leietaker hadde også sagt at det kom vann inn i gulv og vegg. Den delen av boligen var ikke tilgjengelig ved siste befaring, så rapporten bygde på en tidligere.

Etter overtakelsen fant kjøperen store avvik på veggene med mugg og manglende lufting, avvik på takkonstruksjonen og fuktskader i bunnsvill og stendere. Deler av grunnmuren i tilbygget stod rett på fjell, og fukt kom inn i boligen. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilene) 31.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen listet opp mange forhold, som feil på el-anlegget, lekkasje ved toalett og dusj og en defekt varmepumpe. Kravet på 1 817 982 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) gjaldt likevel bare yttervegger og drenering. Overslagene var 942 972 kroner for tak og vegger og 875 000 kroner i merkostnader til drenering, siden muren stod på fjell. Kjøperen mente selgeren måtte ha kjent til forholdene, og at kostnadene var et vesentlig avvik. Kjøperen mente også å kunne forvente bedre drenering i et tilbygg fra 1991.

Protector, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen hadde klaget for sent. Selskapet mente at det uansett ikke var en mangel, og viste til opplysningene ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig. Den tok ikke stilling til om noe var reklamert for sent, siden det uansett ikke var noen mangel.

For det første var det ikke vist at selgeren eller takstmannen hadde gitt uriktige opplysninger eller holdt noe tilbake (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda krever klare bevis for å legge til grunn at selgeren kjente til en feil når saken behandles skriftlig. Selgeren hadde bodd lenge i boligen, og hun hadde opplyst om utbedringsbehov på tak og i kjeller og om råteskadet kledning. Da er det lite sannsynlig at hun kjente til mer og lot være å gjøre noe. Nemnda pekte også på at de øvrige forholdene ikke var nærmere dokumentert.

For det andre gjaldt spørsmålet om skadene var et så stort avvik fra det som kunne forventes at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9). Nemnda la særlig vekt på at risikoopplysningene om fukt i underetasjen også måtte forstås å gjelde tilbygget. Dreneringen hadde TG 2, og byggegrunnen var oppgitt som ukjent. Kjøperen gjorde ingen nærmere undersøkelser før kjøpet og tok heller ikke forbehold i budet, og hadde dermed overtatt risikoen for skadeomfanget. At kostnadene var høye, telte derfor lite.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige advarsler i tilstandsrapporten om fukt og manglende drenering gir kjøperen et stort ansvar for å undersøke før kjøpet. Blir omfanget av en skade først kjent etter kjøpet, hjelper det lite at regningen er høyere enn ventet.

Saken viser også at en påstand om at selgeren visste mer, må underbygges. Bare det å hevde det holder ikke i en skriftlig behandling.

Kort oppsummert

• Fukt i vegger og kjeller i en enebolig fra 1933 med tilbygg fra 1991. Kravet var 1 817 982 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, fordi det var gitt omfattende risikoopplysninger om fukt.
• Kjøperen hadde ikke undersøkt nærmere eller tatt forbehold før kjøpet, og hadde dermed overtatt risikoen for skadeomfanget.