Svikt i gulv og mus i rekkehus fra 1974: delvis medhold (FinKN 2024-652)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 1974 på Østlandet, solgt «som den er» for 12 800 000 kroner i februar 2021. Salgsoppgaven beskrev god standard og at boligen var vesentlig oppusset. Nytt parkettgulv fra 2017 og laminatgulv fra 2019 var trukket frem. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på om han kjente til skjeve gulv, og nei på om han kjente til mus eller andre skadedyr.

Kjøperen overtok 7. mai 2021 og fant flere ting. Gulvet bølget og knirket i alle rom, og målingene viste en svanking på 5 millimeter, mens normalt krav er 3. Det lå store mengder museekskrementer, muse- og rottefeller og skader i isolasjonen på loftet. Senere ble det funnet råte i kledningen og en ventil på vaskerommet som var plastet igjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 454 662 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Han krevde også erstatning for takstutgifter på 19 980 kroner og for utgifter til bistand i saken på 170 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert (meldt fra om mangelen) for sent på kledningen og ventilen. Kjøperen reklamerte 28. september 2022, over et år etter overtakelsen. Selskapet mente også at det ikke var uriktige opplysninger om gulvet, og at det ikke var forholdsmessig å bytte hele gulvet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold på alle punkter. Nemnda var enig bare delvis. Tre forhold veide tyngst.

For det første var gulvet og musene mangler (§§ 3-7 og 3-8). Selger hadde skrevet til kjøperen at han hadde opplevd noe bevegelse i gulvet, og at han hadde sett tegn til mus og lagt ut åte. Egenerklæringen viser hva selger selv kjenner til, og svaret nei var ikke i samsvar med det han selv hadde erkjent. Nemnda mente at riktige opplysninger kunne påvirket kjøpet.

For det andre fikk kjøperen ikke medhold på kledningen og ventilen. Det kunne bare kreves hvis selgerens takstmann grovt uaktsomt hadde oversett dem. Nemnda var i tvil, men fant ikke bevist at det var synlig fra bakkenivå, og takstmannen hadde bare vurdert visuelt. Tilstandsrapporten var også laget før nye regler om blant annet hulltaking kom.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig til 200 000 kroner (§ 4-12), lavere enn de 280 000 sekretariatet kom til. Det ble gjort fradrag for boligens alder, for musesikring og for at nye varmematter er en oppgradering. Kostnader for kledning og ventil ble tatt ut.

Kravet om erstatning for takst og bistand ble avvist. Kjøperen hadde en egen boligkjøperforsikring, og det var ikke dokumentert et økonomisk tap. Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nei i egenerklæringen kan bli feil når selger selv har merket tegn til problemet, selv om han ikke syntes det var alvorlig. Spørsmålet gjelder hva selger kjenner til, ikke hva han mener er et problem.

Saken viser også at feil du ikke kan knytte til selgers kunnskap, og som takstmannen bare kunne se under en enkel besiktigelse, er vanskelige å få dekket. Da må du kunne vise at takstmannen var grovt uaktsom. En reklamasjon bør sendes tidlig.

Kort oppsummert

• Et rekkehus fra 1974 hadde svikt i gulv og mus, som selger delvis hadde erkjent overfor kjøperen.
• Nemnda fant mangler for gulvet og musene, men ikke for kledningen og ventilen, fordi takstmannens uaktsomhet ikke var bevist.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag, ikke de 454 662 kroner som ble krevd, og ingen erstatning.