Drenering, støttemur og mus i enebolig fra 1961: ikke medhold (FinKN 2025-1184)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1961, solgt «som den er» for 2,7 millioner kroner ved kontrakt 17.6.21, og overtatt 1.8.21. Salgsoppgaven fortalte at eieren jevnlig hadde vedlikeholdt og pusset opp, stort sett ved egeninnsats og hjelp fra kyndige bekjente.

I tilstandsrapporten fikk drenering, takkonstruksjon (over carporten) og VVS (rør og tekniske anlegg) TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen var sannsynligvis fra byggeåret. Rapporten sa at det ikke var funnet spor etter fukt fra sviktende drenering, men at eieren hadde fortalt om kalkutslag på bakveggen. Terrassen fikk TG 1. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) skrevet at det hadde vært mus på loftet for 15 til 20 år siden, at det var noe tegn til fukt på grunnmur og kjellergulv, og at terrasser og uteområde var bygget ut over mange år uten byggemelding.

Etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om feil) kjøperen om drenering, støttemur, utett terrasse over garasjen, septiktank og museaktivitet. En takstmann anslo utbedringen til 946 517 kroner. Et byggefirma ga tilbud på 415 000 kroner for terrasse, hagestue, kledning og musesikring og 224 500 kroner for vasking av etasjeskillet etter mus.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 678 717 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren og selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, og at boligen samlet var i vesentlig dårligere stand enn ventet.

Protector, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene og til boligens alder. Selskapet mente boligen var levert slik partene hadde avtalt, og at selgeren ikke kjente til støttemurens tilstand.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og gikk gjennom hvert forhold. Selskapet fikk medhold på alle.

Mus: Det var ikke holdepunkter for at selgeren kjente til mer enn hun hadde opplyst. I en så gammel bolig var det påregnelig med noe museaktivitet.

Drenering: Dreneringen var omkring 60 år gammel, og det var opplyst at den var fra byggeåret. Selgeren hadde krysset av for fukt på grunnmur og kjellergulv. Når et problem er opplyst, overtar kjøperen langt på vei risikoen for hvor stort det viser seg å være. Kjøperen måtte regne med å oppgradere dreneringen kort tid etter overtakelsen.

Terrassen over carporten: Terrassen hadde TG 1, men takkonstruksjonen under hadde TG 2. Selgeren hadde selv fortalt at mye var gjort ved egeninnsats, også på terrasser, og blikkplater var nevnt i rapporten. Utetthetene lå innenfor det kjøperen måtte regne med. Tilbudet på 415 000 kroner omfattet mye mer enn fuktsikring og kunne ikke brukes som grunnlag.

Støttemuren: Ferdigattesten i salgsoppgaven var ikke dokumentert å gjelde akkurat denne muren, og kjøperen måtte legge til grunn at den var fra byggeåret. Om selgeren hadde snakket med naboen om muren, kunne ikke avgjøres i en skriftlig sak. Kjøperen bærer bevisbyrden.

Septiktanken: Egenerklæringen viste at boligen hadde septiktank, og det var ikke dokumentert at offentlig tilkobling manglet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når selgeren har opplyst om et problem, som fukt eller mus, er det vanskelig å kreve noe hvis omfanget viser seg å være større. Det samme gjelder gamle anlegg som drenering og murer uten oppgitt alder. Da regnes byggeåret.

Saken viser også at kjøperen må kunne dokumentere det han påstår om hva selgeren visste. Det er tungt å få gjennom muntlige påstander i en skriftlig sak. Et samlet pristilbud som inneholder mer enn skaden, kan heller ikke brukes som grunnlag for avslag.

Kort oppsummert

• Flere forhold i en enebolig fra 1961: drenering, støttemur, utett terrasse, septiktank og mus. Kravet var 1 678 717 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, fordi feilene lå innenfor det kjøperen måtte regne med.
• Salgsdokumentene hadde advart om fukt, alder på drenering og egeninnsats, og det var ikke dokumentert at selgeren visste mer.