Vann i kjelleren i enebolig fra 1972: ikke medhold for kjøper (FinKN 2025-302)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1972. Den ble solgt «som den er» for 3,2 millioner kroner, med kjøpekontrakt 30.6.20, og overtatt 12.9.20. Salgsoppgaven sa at boligen var blitt noen år, og at det måtte påregnes noe vedlikehold og oppgradering. Kjelleren var innredet uten byggemelding og uten godkjenning.

Tilstandsrapporten ga drenering, kjellervinduer og overflater i kjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om dreneringen stod det at grunnmursplasten manglet avslutning med list i toppen, noe som kan føre til at regnvann trenger inn og gir fukt i nedre del av yttervegger i kjelleren.

Selger hadde fylt ut egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen). Han svarte nei på spørsmål om fukt i underetasjen, men skrev at det var saltutslag i den utvendige trappen ned til kjelleren. Han opplyste at det i 2011 var lagt ny drenering langs to av veggene og satt inn nye vinduer i kjelleren, og at arbeidet var utført av faglærte.

I 2023 oppdaget kjøperen vann i kjelleren. Et byggefirma mente lekkasjen trolig kom av feilmontering av kjellervinduene under rehabiliteringen. En takstmann mente at årsaken var utettheter rundt vinduene og manglende topplist på fuktsikringen, og anslo utbedringen til 125 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 125 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at arbeidene måtte være utført av ufaglærte, fordi vinduene var feilmontert og utskjæringen i betongen var gal. Selger hadde ikke lagt frem dokumentasjon. Kjøperen mente dermed at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7), og at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at selger hadde brukt faglærte og ikke kjente til feil. Faglærte kan også gjøre feil, og feil i arbeidet betyr ikke at det er gjort av ufaglærte. Utbedringen utgjorde bare 3,9 % av kjøpesummen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Kjøperen fikk ikke medhold.

For det første hadde selger dokumentert at drensarbeidene var gjort av fagfolk. At han ikke husket navnet på firmaet som satte inn vinduene, hadde han opplyst om ved salget.

For det andre er ikke enkelte ufagmessige forhold det samme som at arbeidet var ufaglært. Faglærte kan også gjøre feil.

For det tredje mente nemnda at kjøperen ikke hadde vist at selger kjente til, eller burde ha kjent til, ufaglærte arbeider eller konkrete feil.

For det fjerde var det ikke grunnlag for en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Sekretariatet pekte på hvor store kostnadene var sammenholdt med risikoopplysningene ved salget, og nemnda sluttet seg til det. Boligen var også opplyst å være gammel, og drenering og vinduer hadde TG 2.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å peke på feil i utført arbeid for å vise at det er utført av ufaglærte. Du må sannsynliggjøre at arbeidet ikke var faglært, og at selger visste eller burde visst det.

Den viser også at en gammel bolig som er solgt som den er, og der tilstandsrapporten allerede varsler avvik ved drenering, gir kjøperen et svakt utgangspunkt for å kreve prisavslag på fuktskader i kjelleren.

Kort oppsummert

• Vann i kjelleren i en enebolig fra 1972, og et krav om prisavslag på 125 000 kroner.
• Nemnda mente at selger hadde vist at faglærte utførte drensarbeidene, og at feilene alene ikke viste ufaglært arbeid.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.