Skjev søyle under terrassetak i enebolig fra 1999: ikke medhold (FinKN 2025-178)

Hva saken gjaldt

En enebolig fra 1999 ble solgt for 2,5 millioner kroner uten særskilt garanti for tilstanden («som den er»). Kjøpekontrakten er datert 11.5.19, og kjøperen overtok 2.8.19. Terrassen mot sør hadde et tak som ble bygget på i cirka 2011, båret av blant annet to søyler festet til grunnen under terrassen.

Tilstandsrapporten fra april 2019 ga takkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik), men omtalte ikke overbygget over terrassen. Terrassen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten sa at det var skjevheter i fundamenter og trekonstruksjoner og behov for vedlikehold.

I 2023 begynte kjøperen å arbeide på terrassen, ut fra opplysningene i rapporten. Da oppdaget han svikt og skjevhet i fundamentet til særlig én av søylene under takoverbygget. En takstmann skrev i april 2024 at søylen var så skjev at den kunne skli ut og taket kollapse. Kjøperen reklamerte 18.12.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 81 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for blant annet fire fundamenter, og forsinkelsesrente. Han mente at selgers takstmann kjente eller burde kjenne til skjevheten, fordi den måtte ha vært synlig ved befaringen, og viste til bilder.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at forholdet ikke var til stede eller synlig i 2019. Det viste til at det gikk nesten fem år før kjøperen innhentet en skaderapport, og at skjevheten kunne ha utviklet seg i mellomtiden. Selgers takstmann forklarte at fundamentet var skjult under terrassen og ikke kunne kontrolleres.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det var ingen holdepunkter for at selger selv kjente til forholdet. Spørsmålet var derfor om takstmannen, som skrev tilstandsrapporten, kjente eller måtte kjenne til det (§ 3-7). Det er strengt: for å bli holdt ansvarlig må takstmannen ha vært grovt uaktsom (svært uforsvarlig).

Flere forhold talte mot kjøperen. Fundamentet og nedre del av søylen var ikke synlig i 2019. Det var ikke dokumentert at søylen var like skjev da som da kjøperen oppdaget den. Det lange tidsrommet kunne tyde på at skjevheten hadde endret seg, for eksempel gjennom telehiv eller svikt i festet mellom søyle og fundament. Kjøperens egen takstmann uttrykte tvil om hva som kunne sees i 2019, og bildene fra salgstidspunktet viste ingen tydelig skjevhet. Opplysningen om skjevheter i terrassen kunne dessuten ha påvirket hvordan man oppfattet søylen.

Nemnda pekte også på at oppdraget var en tilstandsrapport på laveste undersøkelsesnivå, med visuelle observasjoner på tilgjengelige flater. Nemnda kunne ikke konstatere grov uaktsomhet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er tungt å kreve noe på grunn av at takstmannen ikke oppdaget en feil. Du må kunne vise at feilen var der og synlig ved befaringen, og at takstmannen var grovt uaktsom. Dokumentasjon fra tiden nær salget teller mer enn vurderinger gjort flere år etterpå.

Saken viser også at tid virker mot deg. Jo lenger det går fra salget, jo lettere er det å argumentere for at skaden har utviklet seg senere. Skjulte deler av en konstruksjon, som fundamenter under en terrasse, er en typisk grunn til at tilstandsrapporten ikke nevner noe.

Kort oppsummert

• En bærende søyle til terrassetaket i en enebolig fra 1999 var skjev og dårlig fundamentert, funnet i 2023.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at takstmannen i 2019 burde sett det, og at han var grovt uaktsom.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 81 250 kroner.