Råte i yttervegg, bolig fra 1956: ikke medhold (FinKN 2022-749)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1956 med tilbygg antatt fra 1974. Den ble solgt som den er for 1,55 millioner kroner, og kjøperen overtok i mai 2019. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjon, fasader, tak og taktekking TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at noe skadet kledning var skiftet ut, at kledningen manglet lufting under overliggerne, og at det var vannskjolder og saltutslag ved pipegjennomføringen.

Selgeren svarte i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at det hadde vært en liten lekkasje i taket vinteren 2017 til 2018 på grunn av is, og at den var løst ved å legge varmekabel på taket. Selgeren opplyste også at ufaglærte hadde skiftet noe utvendig panel og to stendere på grunn av tidligere dårlig håndverk. På spørsmålet om utettheter i tak eller fasade svarte selgeren nei.

Våren 2021 skulle kjøperen montere en baderomsvifte og fant da råteskader i ytterveggen. Fagfolk mente fuktinntrengningen hadde pågått i 5 til 10 år, og at årsaken var periodevis lekkasje fra taket om vinteren, blant annet på grunn av mangelfull lufting av loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 384 506 kroner, som var anslått utbedringskostnad. Kjøperen mente at selgeren kjente til tidligere råteskader og bevisst lot være å si det. Opplysningen om dårlig håndverk ga ikke samme grunn til å reagere som en opplysning om råte.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at selgeren ikke kjente til skadene som ble funnet, at det var opplyst om lekkasje fra taket og ufaglært arbeid, og at en eventuell manglende opplysning uansett ikke ville ha påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det. Nemnda mente at selgeren gjerne kunne vært tydeligere på hva som lå i dårlig håndverk. Tre forhold veide tyngst.

For det første at kjøperen hadde fått vite at det tidligere hadde vært skader på kledning og stendere, og at reparasjonen var gjort av ufaglærte. Da må en kjøper regne med at utbedringen ikke er fagmessig og at skadeårsaken kan være feil vurdert. Kjøperen undersøkte ikke nærmere hva slags skader det var.

For det andre at det var opplyst om lekkasje fra taket som bare var løst med varmekabel. Kjøperen måtte dermed regne med at det kunne ligge skjulte fuktskader i konstruksjonen.

For det tredje bevisene og tiden som hadde gått. Det var ikke klare holdepunkter for at selgeren kjente til råte, og det var ikke gitt uriktige opplysninger. Skaden ble oppdaget to år etter overtakelsen og kan ha utviklet seg i mellomtiden. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell opplysning om skader og ufaglært reparasjon kan flytte risikoen til kjøperen, også når selgeren senere viser seg å ha kjent til mer. Selgerens plikt til å opplyse (§§ 3-7 og 3-8) forutsetter at selgeren faktisk kjente til forholdet, og det er kjøperen som må sannsynliggjøre det. Jo lengre tid det går før skaden oppdages, desto vanskeligere er det å vise at selgeren visste om den.

Kort oppsummert

• Råte i ytterveggen i en enebolig fra 1956, med krav om 384 506 kroner.
• Selgeren hadde opplyst om taklekkasje og ufaglært utskifting av panel og stendere, og nemnda mente at kjøperen da måtte regne med skjulte skader.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.