Drenering delvis fornyet, enebolig fra 1963: delvis medhold (FinKN 2022-594)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1963, solgt «som den er» for 25 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 14.5.21, og overtakelsen skjedde 1.9.21. Salgsdokumentene opplyste at dreneringen var fra 2010 eller 2011. Sjekkpunkter for alder og for vann fra yttertak og bortledning ble gitt TG 0 og 1 (tilstandsgrad 0 og 1, som betyr at ingen funksjonssvikt er oppdaget). Bare utvendig terreng og fuktsikring av grunnmuren ble gitt TG 2. Selger hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjelleren.

Ved overtakelsen ble det notert noe fukt i kjellergulvet. Kjøperen tok kontakt med tidligere eier og fikk vite at salgsoppgaven fra 2013 hadde beskrevet dreneringen annerledes. Der sto det at dreneringen ikke var fornyet på sørsiden av huset, og at flere andre partier hadde fått ny drenering. Kjøperen reklamerte dagen etter overtakelsen.

En takstmann skrev at det var gitt feil opplysninger, fordi dreneringen bare var fornyet på to sider av huset. Han kunne likevel ikke se at dette hadde ført til skade eller at resten måtte fornyes på kort sikt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 397 560 kroner for utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Hun la frem to pristilbud, på 477 250 kroner og 317 871 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente ikke det var dokumentert at dreneringen sviktet, og at opplysningen derfor ikke kunne kalles uriktig. Hvis det likevel var en mangel, mente selskapet at prisavslaget måtte fastsettes etter en annen regel, som ikke bygger på utbedringskostnadene (avhendingsloven § 4-12 første ledd).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var opplysningen uriktig (avhendingsloven § 3-8). Helheten i salgsdokumentene ga kjøperen grunn til å tro at hele boligen var drenert på nytt omkring 2010. Det var ikke nødvendig at det var påvist svikt.

For det andre mente nemnda at pristilbudene ikke godt nok dokumenterte kjøperens utbedringsbehov. Den valgte i stedet å ta utgangspunkt i det laveste tilbudet, på 317 871 kroner. Det var ingen holdepunkter for at tilbudet var for lavt eller uforsvarlig, og et gjennomsnitt av tilbudene ville vært mindre riktig.

For det tredje gjorde nemnda et mindre fradrag for standardheving (at kjøperen får en nyere drenering enn den hun kjøpte). Kjøperen var forespeilet en drenering på omkring ti år. Nemnda viste til en tidligere sak der fradraget var 20 % for en drenering på 11 år. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 275 000 kroner, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om utført arbeid kan gi krav, selv om det ikke er påvist skader. Det avgjørende er at kjøperen fikk et annet bilde enn det som stemte. Kan du få tak i eldre salgsdokumenter fra tidligere eier, kan de vise hva som faktisk ble gjort.

Saken viser også at beløpet ikke bare følger kravet. Nemnda velger gjerne det laveste dokumenterte tilbudet og trekker fra for at kjøperen får noe nyere enn det hun kjøpte. Da blir prisavslaget lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Dreneringen ble opplyst som fra 2010 eller 2011, men var bare fornyet delvis i en enebolig fra 1963.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig, og tok utgangspunkt i det laveste tilbudet på 317 871 kroner med fradrag for standardheving.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 275 000 kroner av kravet på 397 560 kroner.