Feil ved grunnmuren i enebolig fra 1946: ikke medhold (FinKN 2023-520)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1946, med tilbygg fra 1956. Den ble solgt for 4 050 000 kroner og overtatt 1. oktober 2021. Salgsdokumentene ga mange advarsler om grunnen og grunnmuren. Grunnmuren fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og typen grunnmur var ukjent. Takstmannen hadde sett sprekker og skjevheter i gulvene, som kunne tyde på jordtrykk, setninger og stedvis noe sviktende fundamenter. Dreneringen fikk TG 3, og det ble opplyst at det ikke fantes synlig fuktsikring. Tomten var skrånende, og det var fukt i kjelleren. Selger opplyste selv om skjevhet i gulvene.

Omtrent åtte måneder etter overtakelsen ble det lagt ny drenering. Da så kjøperen at deler av grunnmuren smuldret opp og at stein rant ut. En takstmann mente at deler av huset var bygget på en eldre grunnmur som ikke var fagmessig forsterket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 181 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 8 061 kroner til rapport og forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud på utbedring og forsterking av grunnmuren. Kjøperen pekte på at en grunnmur skal vare hele husets levetid uten store tiltak, og at skaden hadde et stort skadepotensial.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kostnadene var under 5 % av kjøpesummen, at boligen var over 70 år gammel, at grunnmur og drenering hadde TG 2 og TG 3, og at det var gitt mange risikoopplysninger. En fagperson for selskapet mente at muren var bygget slik det var vanlig i 1946, og at reparasjon av en 75 år gammel grunnmur var påregnelig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag. Nemnda så på om det var et vesentlig avvik, og la vekt på tre ting.

For det første var kostnadene om lag 4,5 % av kjøpesummen. Det er i det laveste sjiktet av hva som kan regnes som høyt nok.

For det andre var advarslene mange og tydelige. Tilstandsrapporten omtalte sprekker, skjevheter, sviktende fundamenter, fukt i kjeller og at utbedring og vedlikehold burde påregnes. Rapporten sa også at skader i konstruksjonen ikke kunne oppdages uten inngrep. Da hadde kjøperen grunn til å regne med at grunnmuren kunne kreve arbeid.

For det tredje var ikke misforholdet åpenbart. Nemnda pekte på at loven bare beskytter mot utvilsomme forskjeller mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk. Det var ikke tilfellet her, og kjøperen hadde ikke kommet med noe som ga grunn til å vurdere annerledes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en grunnmur ikke er unntatt fra det at gamle boliger gir risiko. Selv om en grunnmur skal vare hele levetiden, kan advarsler om sprekker, setninger, fukt og dårlig drenering gjøre at nemnda mener kjøperen har overtatt risikoen.

Den viser også at lave kostnader, i underkant av 5 % av kjøpesummen, gjør det vanskelig å komme opp i vesentlighetsgrensen. Da må det være tydelig at skaden var uventet.

Kort oppsummert

• Feil ved grunnmuren i en enebolig fra 1946, oppdaget da det ble lagt ny drenering.
• Nemnda mente at de mange risikoopplysningene og boligens alder gjorde at feilen ikke var et åpenbart misforhold, og at kostnaden var lav.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 181 250 kroner.