Manglende dampsperre i enebolig fra 1977: ikke medhold (FinKN 2026-186)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 1977 og solgt «som den er» for 4 350 000 kroner. Kontrakten er fra oktober 2021, og kjøperen overtok i januar 2022. Salgsprospektet beskrev boligen som pen og godt oppusset, og nevnte omfattende oppussing i selgers eiertid, blant annet bad, rør, avløp, kjøkken og vinduer. Tilstandsrapporten ga vegger og fasader TG 1 (ingen eller kun mindre avvik) og sa at boligen var i normal stand for byggeåret.

Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) opplyst om en fuktskade på et bad i kjelleren og en kondensskade i en yttervegg på et soverom. Selger skrev at årsaken til kondensskaden var feil bruk av dampsperre, og at den var utbedret.

I august 2024 ble det oppdaget en lekkasje fra kjøkkengulvet. Under utbedringen ble en stikkontakt i stuen fjernet, og da så kjøperen at veggene i stuen ikke hadde dampsperre. Kjøperen reklamerte (meldte fra om en mangel) i november 2024. En takstmann på kjøperens side fant manglende dampsperre i stue og kjøkken og på hovedsoverommet, mens vindfanget hadde dampsperre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 242 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet var det høyeste av to tilbud om utbedring. Kjøperen mente det var en mangel etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-9 andre punktum, og at selger måtte ha visst at det ikke ble lagt dampsperre da veggplatene i stuen ble skiftet. Kjøperen viste også til at manglende dampsperre kan gi kondens og råte i veggen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke kjente til noe avvik, at det ikke kan kreves at en selger uten fagkunnskap oppdager slikt, og at det ikke var påvist skade. Selskapet la frem en egen faglig vurdering som mente at veggene var utført slik det var vanlig i 1977.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente det avgjørende var hvilke krav og hvilken byggeskikk som gjaldt da boligen ble oppført. Tre ting veide tyngst.

For det første kravene i 1977. Nemnda la til grunn at byggeforskriftene fra 1969 stilte et funksjonskrav om at fukt ikke skulle trenge inn eller samle seg i konstruksjonen, men ikke krevde plastfolie som dampsperre. Plastbasert dampsperre ble først vanlig i småhus på 1980-tallet.

For det andre vindfanget. At det var dampsperre der, betydde ikke at det var rimelig å anta det samme i resten av huset. Nemnda mente dette ikke kunne trekkes ut av de øvrige bevisene.

For det tredje at det ikke var dokumentert skade eller svikt. Unntaket var badet i kjelleren, og der hadde selger opplyst om feil bruk av dampsperre før salget.

Nemnda la vurderingen fra selskapets takstmann til grunn og fant ikke grunnlag for mangel etter § 3-7 eller § 3-9. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er reglene og byggeskikken på byggetidspunktet som teller når en eldre bolig sammenlignes med det kjøperen kunne forvente. Noe som ville vært en feil i et nytt hus, er ikke nødvendigvis en mangel i et hus fra 1977.

Den viser også at en fagkyndig vurdering på kjøpersiden ikke er nok alene når den andre siden legger frem en like konkret vurdering. Og det at en risiko finnes, er ikke det samme som at en skade er dokumentert. Her var det ikke åpnet konstruksjoner som viste fuktskade, og det talte mot kjøperen.

Kort oppsummert

• Deler av ytterveggene i en enebolig fra 1977 manglet dampsperre av plastfolie, og kjøperen krevde 242 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente at det ikke var krav til slik dampsperre da huset ble bygget, og at det ikke var dokumentert skade.
• Forsikringsselskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.