Lekkasje fra terrasse, ufaglært flislegging: ikke medhold (FinKN 2024-408)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936 med tilbygg fra 80- og 90-tallet. Den ble solgt i den stand den var for 3 100 000 kroner ved kontrakt 2.5.18, og kjøperen overtok 22.6.18. Salgsoppgaven beskrev boligen som godt vedlikeholdt og jevnlig oppgradert. Selgeren svarte nei på om hun kjente til utettheter på terrassen. Hun svarte ja på at det var lagt fliser de siste ti årene, at arbeidet ikke var gjort av fagfolk, og at en venn av familien hadde lagt flisene.

Tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (ingen eller ubetydelige avvik). Den nevnte at terrassen var oppgradert i nyere tid, men også at vurderingen var begrenset på grunn av snø, og at bjelkelaget var noe skjevt. Takstmannen hadde ikke gått gjennom selgerens egenerklæring (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen).

I februar 2023 oppdaget kjøperen bobler i himlingen i stuen. En lekkasje fra terrassen over hadde gitt fuktskader. Skaderapporten pekte på at membranen (den tette duken under flisene) ikke lenger var tett, trolig på grunn av alder og frostsprengning. Et pristilbud på utbedringen lød på 325 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 325 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne regne med. Hun viste til at utbedringen utgjorde 10,48 prosent av kjøpesummen, og at terrassen både hadde fått TG 1 og var beskrevet som oppgradert.

Selskapet avviste kravet. Det mente at membranen var 24 år gammel og innenfor vanlig vedlikeholdsintervall, som er 15 til 35 år. Selskapet viste også til at egenerklæringen fortalte at en ufaglært hadde lagt flisene, så kjøperen måtte være forberedt på lekkasje. TG 1 var bare gitt etter en visuell besiktigelse.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, riktignok under noe tvil, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen.

Loven krever at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Vesentlighet har en beløpsside og en kvalitativ side. Beløpsdelen var oppfylt, siden utbedringen utgjorde omkring 10,5 prosent av kjøpesummen. Nemnda mente likevel at den kvalitative delen ikke var oppfylt. Tre forhold talte mot kjøperen.

• Selgeren hadde opplyst om ufaglært arbeid på terrassen. Slik informasjon øker risikoen for feil, og kjøperen tar da en del av den risikoen selv.
• Deler av terrassen var 19 år da kjøperen overtok. Da må man regne med at det kan bli behov for vedlikehold.
• Tilstandsrapporten hadde gitt risikoopplysninger, blant annet om skjevt bjelkelag og snø. TG 1 og «oppgradert i nyere tid» endret ikke dette.

Nemnda pekte også på at bestemmelsen er ment for åpenbare misforhold, som må være utvilsomme. Nemnda fant ikke slikt misforhold her. Bildene av følgeskadene var tatt etter at taket i stuen var revet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad ikke alene beskytter kjøperen. Når salgsdokumentene forteller at en del av boligen er utført av en ufaglært, eller at boligen har en viss alder, regner nemnda med at kjøperen har akseptert en større risiko. Store skadekostnader er ikke nok. Reglene om vesentlig avvik gjelder først og fremst når misforholdet er tydelig.

Saken viser også hvor mye det betyr å lese egenerklæringen og tilstandsrapporten sammen. Rapporten hadde ikke gjennomgått egenerklæringen, men kjøperen fikk likevel ta konsekvensen av det som sto i den.

Kort oppsummert

• Terrassen lakk inn i stuen og ga fuktskader i en enebolig fra 1936. Utbedringen ble anslått til 325 000 kroner.
• Nemnda mente at ufaglært flislegging, terrassens alder og risikoopplysningene i rapporten gjorde at det ikke var et åpenbart misforhold.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.