Feil ved sluk i bad i rekkehus fra 1966: ikke medhold (FinKN 2025-516)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Vestlandet, oppført i 1966. Det ble solgt «som den er» for 3,91 millioner kroner ved kontrakt av 5.5.21 og overtatt 1.6.21. Salgsoppgaven beskrev boligen som lys og fin, med varierende standard, og badet var opplyst modernisert i 2004. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og enkelte anmerkninger. Takstmannen brukte fuktmåler uten å finne unormale verdier, og skrev at sluket var av plast, nytt ved moderniseringen. Fallet mot sluk var ikke optimalt, og det manglet dokumentasjon på arbeidet.

Selger hadde eid og bodd i boligen siden 2017 og hadde ikke gjort endringer på badet.

Våren 2024 oppdaget kjøper sprekker i fugene. Kjøper fylte fugene på nytt, men det kom større sprekker, og i juli sluttet kjøper å bruke dusjen. En takstrapport mente at membranen (den tette duken under fliser) hadde en feil rundt sluket, at duken ikke var klemt under klemringen, og at badet måtte rives. Utbedringen ble anslått til 290 000 kroner. Det kom også pristilbud på 265 300 og 212 900 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 253 023 kroner, takstutgifter på 12 000 kroner og forsinkelsesrente fra 2.9.24. Kjøper mente at feilen var synlig ved takstmannens befaring i 2021, og at tilstandsrapporten derfor var mangelfull (§ 3-7).

Selgers forsikringsselskap mente at selger ikke kjente til feilen, at det ikke var holdepunkter for at den var synlig for takstmannen, og at det ikke var dokumentert at den hadde ført til skader. Takstmannen mente selv at det er vanskelig å se hvordan sluket er utført når det er fliselim, og at fuktmåling ikke sier hvilken side av membranen fukten er på.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte det. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ikke sannsynliggjort at badet hadde en fuktskade. En senere rapport fra kjøpers eget side konkluderte med at mansjetten var feil montert og synlig, men også at fuktmålingene i den første rapporten var usikre. Den vurderte det som mindre sannsynlig at badet var skadet, og la til at det ikke hadde dryppet fra taket under badet. Rapporten mente at lokal utbedring kunne koste 68 750 kroner hvis det ikke var følgeskader.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger kjente til feilen. Selger hadde ikke gjort endringer på badet.

For det tredje var det bevismessig vanskelig å avgjøre hva takstmannen kunne se i 2021. Nemnda vurderer saker skriftlig og på grunnlag av dokumenter, og over fire år hadde gått. Rapporten fra 2025 var ikke nok til å sette takstmannens forklaring til side. Nemnda fant derfor ingen mangel etter § 3-7.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være vanskelig å kreve noe fra selgers side når feilen ble funnet flere år etter at tilstandsrapporten ble skrevet. Du må kunne vise at feilen fantes og var synlig den gangen, og at den har gitt skader. Motstridende rapporter fra fagfolk gjør at nemnda ofte ikke kan legge til grunn den som taler for deg. Å dokumentere tilstanden tidlig, mens andre kan bekrefte hva som var synlig, veier tungt.

Kort oppsummert

• Feil rundt sluket i et bad fra 2004, oppdaget over tre år etter overtakelsen av et rekkehus fra 1966.
• Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort fuktskade, eller at selger eller takstmannen kjente til feilen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem med kravet på 253 023 kroner.