Fukt og kondens i tak, enebolig fra 1970: ikke medhold (FinKN 2025-1287)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Finnmark, antatt bygget i 1970, solgt som den er for 4,2 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet oppgraderinger: ny ytterkledning og etterisolering i 2018, ny papp og nye beslag på taket i 2020 og nytt innvendig tak i deler av huset i 2021. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (ingen eller svake avvik), men takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Konstruksjonen var lukket og kunne ikke sees inn i. Rapporten sa at raftekassene manglet ventiler eller luftespalter, at lufting ikke var slik Sintef anbefaler, og at tilstanden måtte overvåkes, særlig med tanke på kondens.

Selgeren opplyste i egenerklæringen om en taklekkasje i 2019. Han skrev også at luftespaltene var tettet for å hindre snø i å blåse inn, i strid med god byggeskikk om ventilering.

I januar 2024, mer enn to år etter overtakelsen, oppdaget kjøperen en vannlekkasje. Det kom en ny lekkasje på samme sted i februar 2025. Bilder viste mye vann i konstruksjonen og fuktskadde bjelker og undertak.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 971 645 kroner. Beløpet besto av 198 118 kroner til utbedring av skadene, 709 822 kroner til ny taktekking, 54 955 kroner til riving og oppbygging og 8 750 kroner til takst. Kjøperen mente at skaden skyldtes en glippe i takpappen og ikke kondens, og at det var en åpenbar mangel.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet viste til de betydelige risikoopplysningene om taket, og at skadene ble oppdaget flere år etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at selgeren eller hans takstmann hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Skadene ble funnet mer enn to år etter overtakelsen, og takstmannen hadde bare sett på taktekkingen fra bakken.

Spørsmålet ble så om avviket var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Nemnda tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering, som pekte på to sider.

Det talte for kjøperen at taktekkingen var fornyet, og at følgeskadene etter den tidligere lekkasjen var utbedret. En ny skade kunne derfor virke uventet.

Det talte mot kjøperen at takkonstruksjonen hadde TG 2, med redusert lufting og fare for kondens. Kjøperen visste altså at boligen ble solgt med en konstruksjonsfeil i taket og risiko for følgeskader. Taket var dessuten gammelt fra byggeåret, bortsett fra tekkingen. De sakkyndige pekte på en sammenheng mellom fuktproblemene og forholdene som var opplyst før kjøpet. Kjøperen måtte derfor regne med at slike skader kunne oppstå i hans eiertid, selv om taket var oppgradert.

Nemnda viste til at loven bare beskytter mot klare misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og boligens stand. Et slikt misforhold forelå ikke. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en oppgradert tekking ikke fjerner betydningen av det rapporten sier om selve takkonstruksjonen. Står det TG 2 med dårlig lufting og fare for kondens, kan skader senere være påregnelige selv om taket ble fornyet.

Den viser også at det du får vite om en tidligere lekkasje og om at selgeren har tettet luftespalter, kan gjøre en senere skade mindre uventet. Rapporter som bare vurderer taket fra bakkenivå, gir ikke det samme grunnlaget for å hevde at noe var skjult for selgeren.

Kort oppsummert

• Fukt og kondens i taket på en enebolig fra 1970 ble oppdaget mer enn to år etter overtakelsen, og kjøperen krevde 971 645 kroner.
• Nemnda la vekt på TG 2 for takkonstruksjonen, manglende lufting og at selgeren hadde opplyst om tidligere lekkasje og tettede luftespalter.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.