Lekkasje ved takvinduer i enebolig fra 1995: delvis medhold (FinKN 2023-156)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble solgt som den er for 2,9 millioner kroner. Etter en brann i 2008 ble den gjenoppbygget og betydelig påkostet, med nye vinduer og ny taktekking. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, taktekking, takvinduer og utvendige beslag TG 1 (tilstandsgrad som viser at det ikke er avvik utover normal slitasje). For takvinduene sto det små fuktmerker på karm og foring ved ett vindu, uten svelling. Rapporten ba eieren holde vinduene fri for snø og is når det ligger snø på taket, for å unngå lekkasje. Beslag og renner var vurdert fra bakkenivå.

Selgeren hadde svart nei på spørsmål om utettheter i tak og fasade og om arbeid på taktekking og beslag.

I mars 2022 fant kjøperen svelleskader på veggplater under takvinduene. En takstmann fant åpninger i beslag, blybånd og taktekking på nedsiden av alle tre takvinduer. Han mente arbeidet fra 2008 var lite fagmessig og at det trolig hadde lekket helt siden det ble gjort.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 130 090 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende et pristilbud på utbedring, med forsinkelsesrente. Det utgjorde 4,49 prosent av kjøpesummen. Kjøperen mente at selgerens takstmann burde ha oppdaget feilen og gitt dårligere tilstandsgrad, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at takstmannen hadde vurdert taket fra bakken, som rapporten sa, og ikke opptrådte grovt uaktsomt. Selskapet pekte også på at det gikk om lag fire år før feilen ble oppdaget, og at rapporten hadde gitt risikoopplysninger om takvinduene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig, og kom til et annet resultat enn sekretariatet.

• Takstmannen. Som sekretariatet fant nemnda ikke grunnlag for ansvar for takstmannen. Feilen var ikke synlig fra bakken. Rapporten var laget etter laveste undersøkelsesnivå og med forbehold om at beslag ble vurdert fra bakken. Det var uklart hvordan forholdene så ut da han var der.
• Vesentlig avvik. Utbedringskostnadene lå noe under den veiledende grensen Høyesterett har oppstilt, men avviket kan likevel være vesentlig når bygningsdelen er ny eller forholdet er alvorlig. Vinduene var bare ti år gamle ved overtakelsen og hadde TG 1. Et tett tak er en grunnleggende egenskap ved en bolig.
• Risikoopplysningene. De handlet om snø og is på vinduene, ikke om en feil utførelse av beslagene fra 2008. Fuktmerkene ble dessuten nedtonet med formuleringen om små mengder og ingen svelling.

Nemnda kalte vurderingen et grensetilfelle og kom under adskillig tvil til at det var et åpenbart misforhold mellom det kjøperen kunne forvente og det hun fikk (§ 3-9 andre punktum).

Prisavslaget tok utgangspunkt i pristilbudet, men nemnda gjorde fradrag for standardheving og lengre levetid når takvinduer og beslag fra 2008 skiftes ut. Avslaget ble satt skjønnsmessig til 100 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnader under den veiledende grensen ikke utelukker en vesentlig mangel, særlig når bygningsdelen er forholdsvis ny og har fått god tilstandsgrad. Risikoopplysninger hjelper selgersiden bare hvis de gjelder den feilen som faktisk viser seg. Saken viser også at kjøperen som regel må godta et fradrag når gammelt og skadet materiale erstattes av nytt.

Kort oppsummert

• Utette beslag rundt tre takvinduer i en bolig som ble gjenoppbygget i 2008 ga svelleskader.
• Nemnda fant ikke ansvar for takstmannen, men mente etter tvil at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 100 000 kroner i prisavslag av 130 090 kroner som ble krevd.