Sen reklamasjon og råte i enebolig fra 1961: ikke medhold (FinKN 2024-100)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1961, solgt som den er for 5 875 000 kroner med kjøpekontrakt 17.12.21. Kjøperen overtok 1.3.22. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 og TG 3 (avvik som krever tiltak, eller alvorlige avvik), også dreneringen, vinduene, taket og kjelleren. Rapporten opplyste også om fuktinnsig i krypkjelleren og at boligen sto direkte på fjell uten drenering. Selgeren svarte ja på spørsmålet om fukt i kjeller i egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen).

Få dager etter overtakelsen oppdaget kjøperen en oljelekkasje fra parafinovnen og mugglukt i kjølerommet, med fukt og råte bak. Kjøperen ringte selgeren og sendte bilder på e-post 9.3.22. I april 2022 la feiervesenet ned fyringsforbud fordi skjøten i pipen lå midt i et etasjeskille. Da kjøperen 23.8.22 skiftet en skyvedør, kom det frem råte i bunnsvill, yttervegg og bjelkelag. Skriftlig reklamasjon (melding til den som svarer for feilen om at man mener det er en mangel) ble sendt 23.9.22, og flere forhold ble reklamert over senere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 611 162 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet gjaldt lekkasje fra parafinovn, råte bak kjølerom, pipe, og råte i bjelkelag og sviller. Kjøperen mente at boligen var vesentlig dårligere enn forventet, og at det var reklamert muntlig i telefonsamtalen med selgeren.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent for parafinovnen, kjølerommet og pipen. Det viste til at det gikk omtrent seks måneder fra kjøperen oppdaget forholdene. Selskapet mente også at boligen ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem. To forhold var avgjørende.

For det første reklamasjonen. En reklamasjon må som et minimum vise at kjøperen mener det er en mangel og at hun vil gjøre krav gjeldende. E-posten 6.3.22 var vennlig og sendte bare bilder. Selgerens svar viste at selgeren forsto det som en orientering. Nemnda kunne ikke ut fra dokumentene alene fastslå hva som ble sagt i telefonen, og fant ikke sannsynliggjort at det var reklamert muntlig. Fristen begynner å løpe når forholdet oppdages (avhl. § 4-19), og da var den oversittet for parafinovn, kjølerom og pipe.

For det andre vesentlighetskravet (avhl. § 3-9 andre punktum, som gjelder når boligen er vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med). Nemnda tok med også de forholdene det var reklamert for sent over. Kostnadene ble oppgitt til 617 607 kroner, som er 10,5 prosent av kjøpesummen, og nemnda la til grunn at dette var nok til å oppfylle den økonomiske delen av kravet. Men helhetsvurderingen gikk mot kjøperen. Boligen var 61 år, tilstandsrapporten hadde mange TG 2 og TG 3, og det var opplyst om fukt og råteskader i krypkjelleren og ved skyvedøren. Regelen skal beskytte mot de utvilsomme misforholdene mellom faktisk og forventet stand, og nemnda så ikke et slikt misforhold. Kostnaden til pipen på 44 360 kroner endret ikke dette, siden dokumentasjonen var mangelfull. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en telefonsamtale og en vennlig e-post med bilder ikke uten videre teller som reklamasjon. Skriv tydelig at du mener det er en mangel og at du vil kreve noe. Har du bare snakket sammen, må du kunne dokumentere hva som ble sagt.

Den viser også at en eldre bolig solgt som den er med mange TG 2 og TG 3 gir kjøperen lite å gå på. Høye utbedringskostnader er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1961 fikk oljelekkasje, råte og fyringsforbud kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente at det ikke var reklamert i tide for tre av forholdene, og at boligen ikke var vesentlig dårligere enn forventet.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet på 611 162 kroner førte ikke frem.