Lekkasje fra tak og skjeve gulv i bolig fra 1969: ikke medhold (FinKN 2023-930)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold oppført i 1969, solgt for 3,315 millioner kroner og overtatt i januar 2022. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak): undertaket på det kalde loftet, yttertaket, fasade og kledning, og etasjeskillene. Takstmannen skrev om stedvise fuktmerker i undertaket, og at utett yttertekking kunne være en av årsakene. Taket hadde synlige tegn på slitasje og alder, og restlevetiden var usikker. Etasjeskillene hadde målbare skjevheter, den største på 37 millimeter. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at han i 2018 hadde tettet et beslag på taket fordi det hadde vært antydning til fukt på loftet, og at dette ikke var kontrollert siden.

I oktober 2022 kom det vann inn fra taket, gjennom loftet og videre inn på soverommet. Kjøperens takstmann fant svertesopp og begynnende råte i undertaket som følge av lekkasje over flere år, råte i kledningen på gavlen og skjeve gulv som måtte avrettes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 416 310 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til takstutgifter og forsinkelsesrente. Nemndas sammendrag oppgir kravet til 424 285 kroner. Hun mente at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger om lekkasjen og kledningen, at skjevhetene burde fått TG 3 (alvorlige avvik), og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at alle delene fikk TG 2, at kjøperen måtte regne med at de var 52 år gamle, og at det var gitt konkrete risikoopplysninger om at taket kunne være utett.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting avgjorde.

For det første kunnskapen. Det var ikke klare bevis for at selger eller selgers takstmann kjente til feil utover det som var opplyst. Selger hadde selv skrevet om fukt på loftet, og lekkasjen ble oppdaget først et år etter takstmannens befaring. Skadene kan ha utviklet seg i mellomtiden.

For det andre skjevhetene. Målingene var gjengitt riktig i rapporten, og nemnda mente at TG 3 i stedet for TG 2 neppe ville ha påvirket kjøpet.

For det tredje forventningene. Boligen var 52 år gammel, alle de aktuelle delene hadde TG 2, og det var gitt tydelige risikoopplysninger. Kjøperen kunne ikke ha høye forventninger. Kostnader til fuktskader og nytt tak var påregnelige, og nemnda så ikke et åpenbart avvik fra det kjøperen kunne forvente.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og opplysninger om fukt og slitasje kan gjøre det vanskelig å få medhold når skadene kommer fra samme forhold. Alderen på boligen og bygningsdelene teller mye.

Saken viser også at det kan være vanskelig å bevise hva selger eller takstmannen faktisk visste, når lekkasjen ble oppdaget lenge etter salget.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1969 fikk lekkasje fra taket, råte og skjeve gulv etter salget.
• Nemnda mente selger ikke hadde skjult noe, og at skadene var påregnelige etter alder og risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.