Oppsmuldret grunnmur i enebolig fra 1949: ikke medhold (FinKN 2022-751)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1949, påbygd og utvidet midt på 70-tallet. Den ble solgt som den er for 7 350 000 kroner, og kjøperen overtok i januar 2021. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter, gulv på grunn, grunnmur og drenering alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte riss og sprekker i pussen på grunnmuren. Den sa også at kjellerveggene med innvendig kledning var en risikokonstruksjon, fordi det er vanskelig å se tegn til svikt i fuktsikringen. Drenering og fuktsikring lå skjult under bakken og kunne ikke sjekkes.

Selgeren hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svart ja på spørsmål om fukt i kjelleren. Selgeren forklarte at en vegg ble åpnet på grunn av en lukt fra dyr, at det da var tegn til gammel fuktinnsig ved et hjørne, og at det ble gravd og montert ny grunnmurplast på utsiden.

Under oppussing av kjelleren oppdaget kjøperen at deler av grunnmuren av lettklinkerbetong (Leca) smuldret opp. En takstmann mente at muren ikke var satt opp av fagfolk og måtte skiftes, og at terrenget skrånte inn mot huset.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 561 250 kroner, som var anslått utbedringskostnad. Kjøperen mente at skaden var større enn noen kunne regne med, og at avviket dermed var vesentlig.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at avviket verken målt i penger eller i kvalitet var upåregnelig, og at risikoopplysningene ved salget var det avgjørende.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat, og nemnda var enig. Beløpsgrensen var ikke avgjørende. Sekretariatet la til grunn at kostnaden var stor nok, men mente at mye av arbeidet likevel var påregnelig. Tre ting veide tyngst.

For det første alderen. Grunnmuren var over 70 år gammel, og det var en viktig grunn til at både grunn og grunnmur fikk TG 2.

For det andre risikoopplysningene i rapporten. Den nevnte riss og sprekker, at kledde kjellervegger er en risikokonstruksjon, og at drenering og fuktsikring var skjult og ikke kunne undersøkes.

For det tredje at kjøperen kunne vente større arbeider på kort sikt. Rapporten pekte mot arbeid på mur, drenering og bad, og selgeren hadde svart ja på spørsmålet om fukt i kjelleren.

Nemnda sa seg samtidig enig med kjøperen i at oppsmuldringen var et avvik fra det en kunne forvente. Den mente likevel at avviket ikke var så stort at det var vesentlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en overraskende skade ikke alltid gir en mangel. Ved en eldre bolig med TG 2 på grunnmur og drenering, og med advarsler om skjulte og vanskelig kontrollerbare deler, må kjøperen regne med større arbeid på det som ligger skjult. Skadeårsaken kan bety noe, men risikoopplysningene veide tyngre her. Det er også viktig hva selgeren har svart i egenerklæringen om fukt.

Kort oppsummert

• Grunnmuren av Leca i en enebolig fra 1949 smuldret opp, og kjøperen krevde 561 250 kroner.
• Nemnda mente at TG 2, alder og risikoopplysninger om fukt og skjulte konstruksjoner gjorde at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.