Vannrør som fryser i dødsbo fra 1940: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2022-793)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1940, solgt som den er for 1,9 millioner kroner og overtatt 29. september 2021. Den ble solgt fra et dødsbo (bolig som arvingene selger etter at eieren er død). Salgsprospektet beskrev en stor bolig med enkel standard og oppussingsbehov, og sa uttrykkelig at selgerne ikke hadde bodd der og ikke hadde spesifikk kunnskap om den. Tilstandsrapporten, tatt opp på sommeren, ga VVS-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at rørene var fra byggeåret, at man burde regne med utskiftninger, og at han ikke hadde vurdert røranlegget siden det krever spesialutstyr. Han anbefalte kontroll av en autorisert rørlegger. Vanntrykket var i orden ved befaringen.

Før salget spurte kjøper megleren i en tekstmelding om han måtte gjøre noe før innflytting når det gjaldt strøm, vann og internett. Megleren svarte «Everything works», med tillegg om at det ikke var internett.

I oktober 2021 fikk kjøper høre fra en tidligere nabo at boligen ikke hadde vann om vinteren fordi rørene frøs. Et firma fant at ledningen lå oppå bakken og at kummene lå grunnere enn anbefalt frostsikringsdybde.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 640 938 kroner for å legge om vannledningen, og 68 000 kroner i erstatning for leie av midlertidig bolig fra oktober til april, med forsinkelsesrente. Kjøper mente at megleren hadde gitt en uriktig opplysning, at både megler og takstmann burde kjenne til vanntilgangen, og at man må kunne forvente vann hele året.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene og til at rørene hadde utlevd sin tekniske levetid. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat: det var ingen mangel, og kjøper nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

For det første om selger, megler eller takstmann kjente til frostproblemet. Nemnda fant ingen holdepunkter for det. Boligen var solgt fra et dødsbo, selgerne hadde ikke bodd der, og tilstandsrapporten ble laget om sommeren, da vanntrykket var i orden.

For det andre meglerens svar. Sekretariatet kalte formuleringen uheldig, men vanntilførselen fungerte faktisk på det tidspunktet. Kjøper kunne heller ikke legge til grunn at det ikke var avvik ved rørene, siden det var opplyst at boligen var et dødsbo og at rørene var fra byggeåret.

For det tredje om boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Utbedringen utgjorde omtrent 33 % av kjøpesummen, så det tallmessige kravet var oppfylt. Men boligen var fra 1940 med enkel standard, og rørene var 81 år gamle. Nemnda la vekt på at det var gitt flere risikoopplysninger om røropplegget, at takstmannen ikke hadde vurdert det, og at kontroll av en rørlegger trolig ville ha avdekket forholdet. Kjøper av et dødsbo tar også større risiko for skjulte feil. Nemnda mente at det ikke var et utvilsomt misforhold, selv om kostnadene var høye og det var uventet at boligen ikke hadde vann om vinteren.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når en bolig kjøpes fra et dødsbo og salgsdokumentene advarer om rørene, kan selv en så alvorlig feil som mangel på vann om vinteren havne hos kjøper. Høye kostnader er ikke nok. Det må være et klart misforhold til det du kunne regne med.

Saken viser også at en anbefaling om kontroll av rørlegger i tilstandsrapporten teller. Den viser at kjøper hadde et konkret varsel om at røranlegget ikke var undersøkt. Et kort svar fra megleren om at alt fungerer, gjør ikke opp for slike advarsler i dokumentene.

Kort oppsummert

• Vannrørene frøs om vinteren i en enebolig fra 1940 kjøpt fra et dødsbo, og kjøper krevde 640 938 kroner.
• Nemnda fant ikke at selger, megler eller takstmann kjente til forholdet, og mente at risikoopplysningene om gamle rør og dødsbo gjorde feilen påregnelig.
• Kjøper fikk ikke medhold og ikke prisavslag.