Sprukket klemring i sluk i enebolig fra 1978: ikke medhold (FinKN 2022-972)

Hva saken gjaldt

Eiendommen ble solgt som et småbruk med flere bygninger, og eneboligen var fra 1978. Prisen var 5 560 000 kroner, og boligen ble solgt «som den er». Salgsoppgaven sa at kjøkken, bad og toalett var pusset opp i 2010. Tilstandsrapporten ga baderomsgulvet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), la til at oppgradering av bad og vaskerom måtte påregnes, og opplyste at rørgjennomføringene i gulvet var uten synlig membran (tettesjiktet som skal hindre vann i å trenge ned i gulvet). Om sluket sto det bare at det var plassert i en dusjnisje. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at arbeidene var gjort av både fagfolk og egeninnsats, og svarte nei på om membran eller sluk var fornyet.

Etter overtakelsen i januar 2022 kjente kjøperen vond lukt fra sluket. Da hun rengjorde det, fant hun at klemringen (ringen som holder gulvbelegget fast mot sluket) var sprukket. En takstmann mente at klemringen trolig hadde vært i stykker lenge, og at belegget derfor hadde stivnet og mistet kontakten med sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 312 500 kroner pluss renter. Beløpet gjaldt den dyreste av fire utbedringsmåter, hvor badgulvet rives og bygges opp på nytt. Hun mente at selgers takstmann ikke hadde sjekket sluket slik rapporten forutsatte, ellers ville han ha sett feilen. Hun mente også at forholdet i seg selv var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Takstmannen hadde sett på sluket uten å oppdage noe, og feilen kunne ikke ha vært synlig ved befaringen. Utbedringskostnadene var heller ikke høye nok. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to spørsmål.

Først om selger, eller takstmannen som selger identifiseres med, kjente eller måtte kjenne til feilen etter § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til). Nemnda fant ingen klare bevismessige holdepunkter. Takstmannen hadde forklart at han så på sluket. Det var uklart hvor lenge klemringen hadde vært ødelagt, og hvor lett skaden var å se åtte måneder før overtakelsen, siden boligen i mellomtiden var lite brukt. At takstmannen bare hadde skrevet hvor sluket var plassert og ikke sagt noe mer om det, var uheldig, men ikke nok til å konkludere med grov uaktsomhet. To tidligere saker som kjøperen viste til, gjaldt sluk uten klemring og sluk uten mansjett, og var ikke like.

Deretter om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med, etter § 3-9 andre punktum. Nemnda mente at full oppgradering av badet ikke var nødvendig. To rimeligere utbedringer var forsvarlige, og de utgjorde 3,4 % og 2,2 % av kjøpesummen. Det var forholdsvis moderat. Nemnda la også vekt på at salgsdokumentene hadde flere risikoopplysninger om badet, og at det var påregnelig at konstruksjonene under badet var fra byggeåret 1978. Avviket var ikke så utvilsomt som loven krever. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en takstmanns kortfattede omtale av et sluk ikke i seg selv gjør takstmannen eller selger ansvarlig. Det må sannsynliggjøres at feilen var til stede og lett å se da rapporten ble skrevet.

Den viser også at kjøperen må godtgjøre at den dyreste utbedringsmåten er nødvendig. Når billigere løsninger er forsvarlige, er det de som legges til grunn. Og risikoopplysninger som TG 2, manglende synlig membran og egeninnsats gjør at et bad fra 2010 i en bolig fra 1978 ikke kan forventes å være i topp stand.

Kort oppsummert

• Sprukket klemring i badesluket i en enebolig fra 1978, oppdaget etter overtakelsen.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger eller takstmannen kjente til feilen, og utbedringen var moderat sammenlignet med kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 312 500 kroner.