Fuktskadet krypkjeller i enebolig fra 1958: ikke medhold (FinKN 2022-655)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1958. Den ble solgt for 1 190 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 3.7.19. Selger hadde bodd der siden 2015.

Tilstandsrapporten ga TG 2 (tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak) til gulv på grunn, grunnmur og drenering. Den beskrev fuktindikasjoner i betonggulvet, avflasset puss og fukt- og saltutslag i kjelleren. Om dreneringen stod det at den trolig var gammel, og at den ikke syntes å fungere som tenkt. Det var også mye fukt ved den utvendige kjellertrappen. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at en utett kjellerlem hadde gitt fukt på utsiden, og at det var tørket opp.

Kort tid etter overtakelsen ville kjøper selge videre og fikk en ny tilstandsrapport. Den viste blant annet at boligen hadde en krypkjeller (et lavt kryperom under gulvet). Under det tilbygde stuegulvet var det store råteskader i bjelkelaget, og rapporten ga TG 3 (store avvik). Krypkjelleren var ikke omtalt i rapporten fra salget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 384 149 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Av dette var 200 000 kroner et anført verditap. I tillegg krevde kjøper erstatning for advokat- og fagkyndigkostnader, med renter. Et pristilbud fra byggmester var på 371 187 kroner. Kjøperens takstmann la til grunn 184 149 kroner for utbedring av terrasse, ventiler, etasjeskille og pipe. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøper mente at selger og selgers takstmann måtte ha visst om krypkjelleren og skadene. Kjøper mente også at boligen i alle tilfeller hadde en vesentlig mangel.

Selskapet mente at hverken selger eller takstmannen hadde brutt plikten til å opplyse. Dessuten var det gitt så mange risikoopplysninger at det ikke kunne være snakk om et vesentlig avvik. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første fant den ingen holdepunkter for at selger kjente til krypkjelleren som risikokonstruksjon eller skadene (§ 3-7). Selger hadde bodd der en kortere tid, og kjøper hadde ikke sannsynliggjort noe annet.

For det andre gjaldt takstmannen. Nemnda kunne ikke se at han hadde faktisk kunnskap om forholdene. Nemnda vurderte om han var grovt uaktsom (svært uforsiktig) når krypkjelleren ikke var omtalt. Med en tidligere avgjørelse som utgangspunkt kom den til at det ikke var sannsynliggjort. Det var uklart hvor lett krypkjelleren var å se på befaringen, og ingen uttalelse fra takstmannen belyste det. Selv om han var uaktsom, mente nemnda at en opplysning om krypkjelleren ikke ville påvirket avtalen. Risikoopplysningene om grunn, fundamenter og drenering var allerede så omfattende (§§ 3-7 og 3-8).

For det tredje ble det ikke funnet en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Regelen er for tydelige avvik fra det kjøper kunne regne med. Det var ikke opplyst at dreneringen var byttet, så boligens byggeår la grunnen for hva kjøper måtte vente. Nemnda pekte på at kjøper måtte regne med full utskifting av drenering og utbedring av skjulte fuktskader. At skaden ble større enn kjøper hadde ventet, avgjorde ikke. Kjøper hadde ikke undersøkt risikoopplysningene nærmere eller tatt forbehold ved budgivning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tydelige advarsler i salgsdokumentene teller tungt. Er det opplyst om fukt, saltutslag og dårlig drenering i en gammel bolig, må kjøper regne med at skadene kan være større enn de ser ut. Da hjelper det lite at en bestemt bygningsdel, som en krypkjeller, ikke er nevnt.

Saken viser også at kjøper bærer bevisbyrden. Et verditap som bygger på en uttalelse om en annen eiendom, fikk ikke vekt, og uten dokumentasjon av hva selger eller takstmannen faktisk visste, står et krav om manglende opplysninger svakt.

Kort oppsummert

• Kjøper fant råteskader i en krypkjeller som ikke var omtalt, og krevde 384 149 kroner i prisavslag.
• Fukt, saltutslag og svak drenering var opplyst om ved salget, og nemnda mente skadene var påregnelige for en bolig fra 1958.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem.