Skjult feil ved 13 år gammelt bad i enebolig: delvis medhold (FinKN 2024-443)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble oppført i 1923 og solgt som den er for 3 millioner kroner. Kontrakten er datert 3.12.20, og kjøperen overtok 14.12.20. Salgsprospektet fremhevet et delikat bad som var renovert av fagfolk i 2007. Badet var 13 år gammelt ved salget.

Tilstandsrapporten ga badegulvet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at flere fliser var sprukne, antakelig fordi de var lagt for trangt mot veggen, og at det stedvis var bom (hulrom under fliser). Han ga også TG 2 for skjolder etter en eldre lekkasje og manglende drenering i toalettsisternene. Resten av badet fikk TG 1. Selger hadde opplyst om sprekk i flis og at badet var totalrenovert i 2007.

I september 2022 fikk boligens eneste bad plutselig dårlig vanntrykk. Rørleggeren fant at rørene ikke var byttet ved renoveringen. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen), og i januar 2023 oppsto det en lekkasje. Takstfirmaet som selskapet brukte, fant at flisene sprakk og ble løse fordi gulvmembranen ikke var ført ned under klemringen i sluket. Fukt trakk da ut i gulvstøpen over tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at opplysningen om totalrenovert bad var uriktig, og at tilstandsrapportens forklaring på sprekkene var feil. Kjøperen mente også at feilene utgjorde en vesentlig mangel. Kjøperen krevde 270 000 kroner i prisavslag etter et fradrag på 40 prosent, som kjøperen selv aksepterte for standardheving. I tillegg ble det krevd takstutgifter, erstatning for juridisk bistand og erstatningsbolig, og forsinkelsesrente. Utbedring ble anslått til 350 000 kroner av takstfirmaet, mens kjøperen hadde et tilbud på 450 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke var gitt uriktige opplysninger. Utbedring av badet var påregnelig ut fra badets alder og de opplyste risikoene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet i at det ikke var gitt uriktige opplysninger etter § 3-8. Spørsmålet om vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum var derimot tvilsomt. Kostnaden var høy nok, og striden gjaldt om avviket var stort nok i kvalitet.

Nemnda mente at kjøperen var berettiget til å forvente et bad uten skjulte feil, og la vekt på tre ting. Manglene var i det vesentlige skjulte konstruksjonsfeil fra 2007, og hadde liten eller ingen sammenheng med avviket som ble opplyst for gulvet. Kjøperen kunne forvente lengre levetid siden badet hadde dusjkabinett. Og renovert i 2007 og fagfolk hadde en sentral plass i markedsføringen. Badets alder og TG 2 talte imot, men nemnda kom under adskillig tvil til at vilkåret var oppfylt.

For prisavslaget mente nemnda at det skulle gjøres et stort fradrag for standardheving og forlenget levetid, slik at kjøperen får det en ville fått for et 15 år gammelt bad i god stand. Ut fra tidligere saker satte nemnda fradraget til omtrent 55 prosent og prisavslaget til 200 000 kroner.

Kravet om erstatning avviste nemnda. Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, og det var ikke dokumentert noe økonomisk tap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et bad kan regnes som vesentlig mangelfullt selv om det er 13 år gammelt og har fått TG 2 for gulvet, dersom feilen er noe helt annet enn det som ble opplyst.

Den viser også at prisavslaget blir lavere enn utbedringskostnaden. Kjøperen får et nytt bad, og nemnda trekker fra det som er verdien av at det gamle var slitt.

Krav om erstatning må kunne dokumenteres. Har kjøperen en egen forsikring som dekker tapet, kan nemnda avslå kravet.

Kort oppsummert

• Bad fra 2007 med skjulte byggefeil ved sluket, i en enebolig fra 1923.
• Nemnda fant under adskillig tvil en vesentlig mangel, og trakk rundt 55 prosent for standardheving.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag, og erstatning ble avslått.