Lekkasje ved balkongdør og frosne rør, hus 2009: ikke medhold (FinKN 2026-711)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2009, solgt «som den er» for 6,2 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte en meget flott bolig med gjennomgående god standard. Tilstandsrapporten ga terrassen og balkongen TG 1 (ingen avvik) og badet i andre etasje TG 1. Selgeren, som hadde eid boligen siden 2018, opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) at det tidligere var en lekkasje på badet, og at vann hadde frosset der. Badet ble rehabilitert i 2016.

I februar 2025, mer enn fire år etter overtakelsen, oppdaget kjøperen en lekkasje fra terrassen ved balkongdøren i andre etasje. Vann trengte inn til himlingen i spisestuen. En takstmann mente årsaken trolig var feil eller mangler ved tetningen ved overgangen til døren. Kjøperen hadde også opplevd at vannrør frøs ved dusjen. Takstmannen pekte på at sisternekassen og vannledningene lå mot og i ytterveggen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 108 436 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandel til juridisk bistand og renter. Kjøperen mente at selgerens takstmann måtte ha kjent til den ufaglærte utførelsen ved balkongdøren og skulle ha opplyst om den. Terrassen burde etter kjøperens syn ha fått TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Kjøperen mente også at takstmannen kunne ha avdekket vannledningen ved en enkel undersøkelse.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet pekte på at kjøperen reklamerte (ga beskjed om mangelen) fire år etter overtakelsen, at det ikke var holdepunkter for at selgeren eller takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger, og at tilstandsrapporten var utarbeidet forsvarlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til dette.

For det første balkongdøren. Det var ikke dokumentert at takstmannen hadde vært grovt uaktsom (svært uforsiktig) ved ikke å finne feilen. Det var uklart hvor synlig feilen var ved befaringen, og om man måtte gjøre inngrep, for eksempel fjerne terskelen, for å finne den. Feilen ble oppdaget nesten fire år etter salget. Det var heller ikke holdepunkter for at selgeren kjente til den, jf. avhl. § 3-7.

For det andre tilstandsgraden. Hvilken tilstandsgrad en bygningsdel får, beror i stor grad på et faglig skjønn ved befaringen. Nemnda fant ikke at TG 1 på terrassen var klart feil, og det ble derfor ikke ansett som uriktig opplysning etter avhl. § 3-8.

For det tredje vannrørene. Etter nemndas syn bryter det ikke med god byggeskikk å ha vannrør i en yttervegg, så lenge de sitter innenfor isolasjonen og er skjermet mot trekk. En slik løsning er skjult og vanskelig for takstmannen å oppdage. Det var også uklart om, og hvor ofte, rørene hadde frosset mens kjøperen bodde der. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er vanskelig å nå frem med krav mot en tilstandsrapport når feilen er skjult i konstruksjonen og ikke kunne ses uten inngrep. Tilstandsgrad er et faglig skjønn, og bare klart uriktige vurderinger regnes som feil. Lang tid mellom overtakelse og reklamasjon svekker også kravet, fordi det blir vanskeligere å vite hva som var der ved salget. Selgerens opplysninger om tidligere fukt- og frostproblemer på badet talte i tillegg mot å regne røropplegget som uventet.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 2009 med lekkasje ved balkongdør og vannrør som frøs, oppdaget mer enn fire år etter overtakelsen. Kravet var 108 436 kroner.
• Nemnda mente takstmannen ikke hadde vært uaktsom, at TG 1 ikke var klart feil, og at rørene ikke var i strid med god byggeskikk.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.