Uriktig isolasjon og tett rør i bolig fra 1937: delvis medhold (FinKN 2024-194)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, opprinnelig oppført i 1937, bygget ut mot syd og renovert i 2006. Den ble solgt «som den er» for 8 millioner kroner ved kontrakt av 10.12.21 og overtatt 27.12.21. Salget skjedde ved fullmakt (en fullmektig solgte på selgers vegne), men fullmektigen hadde krysset av for at hun kjente boligen. Egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte nei på spørsmål om tilbakeslag av avløpsvann og om arbeid på vann og avløp og på fasadene.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at veggene i bindingsverk var kledd med liggende kledning som var lektet ut, at musebånd (perforert bånd som hindrer smågnagere å komme inn i veggen) var montert, og at eldre vegger var etterisolert i hulrom. Yttervegger fra 2006 fikk TG 1 (ingen eller mindre avvik), mens de eldste veggene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med en merknad om lite isolasjon sammenlignet med dagens standard.

Kort tid etter overtakelsen tettet et avløpsrør seg, og røret måtte spyles flere ganger. En rørinspeksjon fant røtter som hadde redusert tverrsnittet i rørene. Da badet skulle bygges ut, åpnet kjøperen veggen og fant at ytterveggene ikke var etterisolert og utlektet ved omkledningen, og at det manglet musebånd langs en vegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 502 225 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente fra 23.4.22. Kjøperen mente at både selger og fullmektig kjente eller måtte kjenne til rørproblemene (§ 3-7), og at opplysningene om etterisolering, utlekting og musebånd var uriktige (§ 3-8).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste ansvar. Det mente at det var fullmektigens kunnskap som telte, og at hun ikke kjente til rørproblemer. Om veggene mente selskapet at opplysningene i beste fall var uklare og ikke objektivt uriktige, siden det faktisk var isolasjon i hulrommene, og bare én vegg manglet musebånd.

Hva nemnda la vekt på

To spørsmål ble vurdert hver for seg.

Rørene: Nemnda fant ikke holdepunkter for at selger eller fullmektigen kjente til problemer. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) pekte på at det ikke er uvanlig at eldre rør må spyles, og at det ikke var dokumentert at det hadde skjedd eller oppstått tilbakeslag i deres eiertid. En uttalelse fra en nabo om tidligere avløpsproblemer fikk ikke avgjørende vekt. Kravet om rørene førte derfor ikke frem.

Veggene: Nemnda mente kjøperen kunne forvente at veggene i den eldre delen var utlektet og etterisolert, og at musebånd var montert. Lekting brukes typisk for å få plass til ekstra isolasjon, og uklarheter går ut over den som har formulert opplysningene. Det var sannsynliggjort at tre yttervegger i den eldre delen ikke var utlektet og etterisolert. Opplysningene var salgsfremmende og egnet til å påvirke kjøpet, selv om kjøperen uansett ikke kunne ha høye forventninger til isoleringen. Det forelå derfor en mangel (§ 3-8).

Beløpet: Tilbudet på 368 750 kroner innebar nye yttervegger, som gjør at kjøperen stilles bedre enn ved avtaleinngåelsen. Nemnda gjorde derfor et skjønnsmessig fradrag og satte prisavslaget til 200 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er forskjell på en feil ved selve boligen og en feil i det som ble sagt om den. Når salgsopplysningene beskriver arbeid som ikke er gjort, kan det gi en mangel selv i en gammel bolig, og selger trenger ikke ha visst at opplysningen var feil.

Saken viser også at gamle rør er en risiko som ligger hos kjøper, med mindre selger kjente til problemer. Til slutt viser den at prisavslaget kan bli lavere enn utbedringskostnaden når den nye løsningen gjør boligen bedre enn den var.

Kort oppsummert

• Eldre enebolig solgt via fullmektig, med tett avløpsrør og yttervegger som ikke var etterisolert og utlektet som opplyst.
• Nemnda fant ingen mangel ved rørene, men en mangel fordi opplysningene om veggene og musebåndet var uriktige.
• Delvis medhold: prisavslag på 200 000 kroner av et krav på 502 225 kroner.