Skytebane, skjevt tak og toalett i hytte: delvis medhold (FinKN 2022-613)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1969, påbygget i 2011. Den ble solgt som den er for 1 800 000 kroner og overtatt 2.5.21. Salgsoppgaven sa at hytta var betydelig oppgradert og hadde god standard. Den nevnte forbrenningstoalett og dusjkabinett fra 2011, og varmtvann via en gjennomstrømmingsbereder. Tilstandsrapporten ga taktekking og takkonstruksjon TG 1 (ingen eller marginale tegn til slitasje), og badet fikk TG 2 og TG 3 fordi det ikke var bygget som våtrom.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere ting. Stuetaket hadde en tydelig nedbøyning. Kjøperen fikk høre at en skytebane i nærheten var under omregulering, med planer om mer bruk. Varmtvannet til dusjen sluttet å virke, og forbrenningstoalettet fungerte ikke.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 380 308 kroner. Beløpet var satt sammen av 178 000 kroner for taket, utgifter til toalett, varmtvann og rørlegger, 12 444 kroner for takstrapport, og utgifter ved kjøp og salg av hytta. Kjøperen hadde først også krevd å heve kjøpet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til forholdene, at det ikke var dokumentert at omreguleringen ville gi mer støy, at taket ikke måtte utbedres, og at årsak, omfang og kostnader for toalett og dusj ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda sluttet seg til det. Fire forhold var avgjørende.

For det første skytebanen. Den som kjøper i nærheten av en skytebane, må regne med noe lyd. Men støy som er mer enn vanlig, skal selger opplyse om, særlig når kjøperen har spurt. Kjøperen kunne likevel ikke vise at hytta faktisk er utsatt for støy. Det var ikke gjort lydmålinger, og kjøperen hadde ikke vært på hytta når banen var i bruk. Selger sa hun ikke var kjent med omreguleringen, og det var ingen dokumentasjon for at hun visste om den. Nemnda fant derfor ikke at det var holdt tilbake opplysninger.

For det andre toalettet og varmtvannet. Kjøperen fikk ikke sannsynliggjort at det var gitt uriktige opplysninger om toalettet. For varmtvannet var det dokumentert en defekt gassregulator, men nemnda mente feilen ikke ville ha påvirket avtalen. Badet hadde allerede dårlige tilstandsgrader, delene var gamle, og utbedringen var billig.

For det tredje taket. Her var det en mangel etter § 3-7 (selger eller selgers takstmann har ikke gitt opplysninger kjøperen hadde grunn til å regne med). Selskapet bestred heller ikke dette. Himlingen var tydelig skjev, og det ble ikke opplyst.

For det fjerde utmålingen. Utgangspunktet var et anslag på 70 000 kroner for utbedring. Men en ny himling i en så gammel hytte gir kjøperen en bedre standard og lengre levetid, og hytta kunne uansett ventes å ha noe skjevheter. Nemnda trakk derfor mye fra og satte prisavslaget til 40 000 kroner. I tillegg fikk kjøperen 12 444 kroner i erstatning for fagkyndig hjelp om taket. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen må kunne dokumentere det som kreves. Ved støy hjelper det lite å vise til en plan eller et sitat fra en reguleringsplan uten å vise at selger kjente til det og at støyen faktisk er et problem.

Saken viser også at kostnadene ved utbedring ikke alltid dekkes fullt ut. Når reparasjonen gir nye overflater og lengre levetid på en gammel bygning, trekkes det fra i beløpet. Gamle anlegg som toalett og varmtvann forventes å kunne svikte.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 380 308 kroner for skytebane, tak, toalett og varmtvann i en hytte fra 1969.
• Bare taket var en mangel. Kravene om støy, toalett og varmtvann nådde ikke frem, fordi de ikke var dokumentert eller ville ikke påvirket avtalen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 40 000 kroner i prisavslag og 12 444 kroner i erstatning.