Borebiller og fukt under huset fra 1985: ikke medhold (FinKN 2025-1315)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold. Den var i utgangspunktet en eldre bolig med delvis tømmer og ukjent byggeår, men ble renovert og bygget ut til omtrent dobbel størrelse i 1985. Den ble solgt «som den er» for 3,2 millioner kroner i 2020, og kjøperne overtok i februar 2021. Dette er derfor vurdert etter avhendingslova slik den lød før endringen i 2022.

Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter, drenering og etasjeskille TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde bare vært inne i deler av krypkjelleren, mente klimaet der var tilfredsstillende og fant ingen unormal fukt. Han anbefalte likevel at terrenget på vestsiden ble sikret mot fukt. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) skrev selger at det kom vann inn i kjelleren ved store nedbørsmengder og snøsmelting, og at borebiller og husbukk var behandlet i 2008. Ventilene i krypkjelleren var tettet, og det var installert et avfuktingsanlegg.

I 2024 ga gulvet i en liten bod ved kjøkkenet etter. Bjelkene og bunnsvillen (den nederste vegg-bjelken) var ødelagt av borebiller. Årsaken var høy fuktighet under rommet. Kjøperen fikk også målt forhøyet fukt i bjelkelaget i krypkjelleren og mente at avfuktingsanlegget var montert feil, slik at det trakk inn fuktig uteluft. I tillegg hørte kjøperen støy og vibrasjoner i et vannrør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 405 784 kroner, og 73 417 kroner i erstatning for takstutgifter og juridiske kostnader, pluss rente. Kravet bygde på pristilbud og takster, blant annet 348 125 kroner for fukt- og råteskadene og 29 750 kroner for å åpne opp for vannrørene.

Kjøperen mente at selgers takstmann var grovt uaktsom (uaktsom på en alvorlig måte) da han ikke oppdaget forholdene, at selger hadde gitt uriktige opplysninger, og at boligen hadde en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Selskapet, HDI, avviste kravet. Det viste til at risikoen for fukt og tidligere borebiller var opplyst, at det var uklart om det fantes drensledninger, og at det var opplyst om nedbøyning og knirk i gulv i nærheten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen mangel, men var delt på ett punkt. Tre forhold veide tyngst:

• Takstmannen og selger hadde ikke gitt uriktige opplysninger. Takstmannen hadde et enkelt oppdrag der han bare så på det synlige, uten å rive eller prøve ut utstyr. Han hadde ikke i oppdrag å teste avfuktingsanlegget. Rapporten var laget over fire år før skadene ble funnet, og borebillene i boden var skjult under gulvet. Kjøperen hadde selv overtatt risikoen for de delene av krypkjelleren han ikke så.
• Risikoopplysningene. Etter § 3-9 andre punktum må avviket mellom det kjøperen kunne vente og det som ble funnet, være utvilsomt og vesentlig. Flertallet la vekt på at det var opplyst om fukt fra flere kanter, tidligere borebiller og TG 2 på drenering og grunn. Borebiller er et tegn på fukt. Skadene kom over fire år etter overtakelsen, og kjøperen hadde ikke gjennomført de anbefalte tiltakene utenfor grunnmuren.
• Det feilmonterte anlegget veide lite. På grunn av risikoopplysningene fikk det ikke særlig vekt. Støy i vannrøret var dårlig dokumentert og rørene var fra byggeåret, så utbedring var å vente.

Mindretallet mente under tvil at det var en vesentlig mangel. Det pekte på at en privatperson legger stor vekt på en fagpersons konklusjon om tilfredsstillende klima, at skadene var svikt i bærende konstruksjon, og at en tidligere bekjempet borebillebestand ikke er et tydelig signal om at fuktproblemet fortsatt er aktivt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at generelle risikoopplysninger om fukt og skadedyr kan veie tungt, også når en takstmann har skrevet at klimaet er tilfredsstillende. Kjøperen bør følge opp anbefalte tiltak. Vent ikke i årevis, for tiden mellom rapporten og skaden teller.

Saken viser også at en takstmann på det laveste undersøkelsesnivået ikke er pålagt å åpne konstruksjoner eller teste utstyr. Feil som først kommer frem ved riving, vil ofte regnes som skjult og som kjøperens risiko.

Kort oppsummert

• Bod med borebiller og fukt i krypkjeller i en bolig fra 1985, oppdaget fire år etter overtakelsen.
• Risikoen for fukt og borebiller var opplyst, og takstmannens oppdrag omfattet ikke å teste avfuktingsanlegget.
• Selskapet fikk medhold under dissens. Kravet på 405 784 kroner i prisavslag førte ikke frem.