Lekkasje fra eldre bad i leilighet fra 1965: ikke medhold (FinKN 2022-36)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1965, solgt som den er for 3,9 millioner kroner. Kontrakten ble skrevet i februar 2021, og kjøperen overtok i mai 2021.

Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (tegn på slitasje eller feil, og mulig behov for tiltak). Rapporten sa uttrykkelig at badgulvets tetthetsfunksjon var i sluttfasen av forventet levetid for denne typen konstruksjon. Den nevnte også at membranen var av ukjent produkt, og at det var små indikasjoner på fukt og riss i nedre del av dusjsonens vegger. Rapporten pekte ut at dette var vurdert ut fra alder og byggemåte, selv om det ikke var registrert alvorlige svekkelser.

Selger hadde eid leiligheten siden 2016. I egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) oppga hun at hun ikke kjente til feil på badet eller arbeid som var utført der. Hun skrev også at det kunne bli noe fukt i dusjen fordi det ikke var vifte.

Mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen oppdaget man en lekkasje fra badet ned i etasjen under. En skaderapport pekte på lekkasje mellom membranen og klemringen i slukket, og at det ikke var synlig membran ved slukket. En annen rapport mente slukket sannsynligvis var fra byggeåret, og at man trolig hadde støpt og flislagt oppå det eksisterende gulvet ved en tidligere oppussing.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 419 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet bygget på et tilbud om å renovere hele badet.

Kjøperen mente at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. Selger kjente eller burde ha kjent til skadene, men hadde krysset av «nei» på spørsmålet om feil ved våtrom (§§ 3-7 og 3-8). Uansett mente kjøperen at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, blant annet fordi utbedringskostnadene var høye (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Det viste til at det ikke hadde vært lekkasje fra badet mens selger eide boligen. Selskapet mente også at opplysningssvikt uansett ikke ville påvirket avtalen, gitt badets alder, og at det var fullt ut påregnelig å måtte utbedre et 50 år gammelt bad.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte spørsmålet i to.

For det første spørsmålet om selger hadde holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger. Nemnda fant ingen klare holdepunkter for det. Den la særlig vekt på selgers forklaring, som den fant troverdig og utfyllende. Selger hadde forklart at det ikke hadde lekket mens hun bodde der, og at den eneste lekkasjen hun kjente til, var én som forrige eier hadde oppgitt og som var utbedret av fagfolk i 2012. Da var det ikke nødvendig å ta stilling til om opplysningene hadde påvirket kjøpet.

For det andre spørsmålet om boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Når noe annet ikke er opplyst, må kjøper legge til grunn at badet er fra byggeåret. Selv om badet så oppusset ut, ga ikke det en forventning om at de underliggende konstruksjonene også var skiftet. Nye fliser sier ikke noe om hvor tett badet er. Kjøperen måtte derfor regne med at fukt kunne trekke gjennom flisene og inn i konstruksjonen.

Tilstandsrapporten hadde dessuten sagt rett ut at tetthetsfunksjonen var i sluttfasen av levetiden. Nemnda kunne derfor ikke se noe markant avvik mellom det kjøperen kunne forvente og badets faktiske tilstand.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt bad regnes som en kjent risiko når tilstandsrapporten sier at tetthetsfunksjonen nærmer seg slutten av levetiden. At overflaten ser nyere ut, betyr ikke at det som ligger under, er fornyet.

Den viser også at selgers forklaring kan veie tungt når det ikke finnes bevis for det motsatte. Nemnda behandler saken skriftlig, og kjøperen må kunne peke på konkrete holdepunkter for at selger visste mer enn hun oppga.

En lekkasje som oppstår før overtakelsen, gir ikke automatisk krav på prisavslag. Det avgjørende er hva som ble opplyst, og hva kjøperen kunne regne med ut fra alder og tilstand.

Kort oppsummert

• Det lakk fra badet i en leilighet fra 1965 før overtakelsen, og kjøperen krevde 419 000 kroner.
• Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og mente risikoopplysningene om badet var tydelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda fant ingen mangel.