Taklekkasje og manglende lufting i hytte fra 1924: ikke medhold (FinKN 2025-220)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Trøndelag fra 1924, solgt i den stand den var i for 950 000 kroner i januar 2021. Salgsoppgaven beskrev en enkel bolig med saltak tekket med eternitt. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjon og taktekking med beslag TG 2 (tydelige avvik, men ikke akutte). Rapporten sa at takkonstruksjonen delvis var bygget uten lufting, noe som var vanlig da huset ble bygget, og at taktekkingen var slitt og over halvparten av normal brukstid. Taket ble bare sett fra bakken.

Sommeren 2023 løsnet en taklampe, og kjøper oppdaget råte og fuktskader i takkonstruksjonen. En takstmann kom til at det var to årsaker: taket lakk, blant annet fordi det manglet beslag mellom det opprinnelige huset og et tilbygg, og kaldloftet var dårlig luftet. Det var også mange fuglereir på loftet. Bølgene i eternittplatene var tettet med skum, trolig for å holde fugl ute, og det hindret luftingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 286 115 kroner, samt erstatning for utgifter til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, at selgers takstmann hadde vurdert taket feil, og at det var en vesentlig mangel (en så stor svikt at boligen er vesentlig dårligere enn avtalt).

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selgeren var død, men hans arving forklarte at familien ikke kjente til råte eller fukt. Selskapet mente også at taket var gammelt, at det var gitt konkrete risikoopplysninger, og at det gikk over to år før kjøper meldte fra, så skaden kunne ha utviklet seg etter befaringen.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Saken gjaldt avhendingslova slik den var før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første hadde takstmannen ikke opplyst om skummet i undertaket, men han hadde opplyst at deler av takkonstruksjonen manglet lufting. Skummet hadde bare forsterket den manglende luftingen, og da hadde kjøper allerede akseptert den risikoen. Sammen med takets alder, synlige tilstand og TG 2 kunne ikke den manglende opplysningen om skummet ha påvirket avtalen. Det er et vilkår for at manglende opplysninger skal gi krav.

For det andre var tilstandsgraden ikke uriktig. Grensen mellom TG 2 og TG 3 avhenger av et faglig skjønn på befaringstidspunktet. At det i ettertid er funnet forhold som tilsier at taket ligger nærmere TG 3, var ikke avgjørende.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Nemnda la til grunn at kostnadene var høye nok i forhold til kjøpesummen. Men fritidsboligen var gammel og hadde enkel standard, og kjøper hadde fått konkrete opplysninger om taket. Det var derfor påregnelig at taket trengte oppgradering, og nemnda så ikke noe betydelig avvik fra det kjøper kunne vente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på tak og takkonstruksjon, sammen med opplysninger om alder og manglende lufting, gjør det vanskelig å få medhold når skaden viser seg. Det gjelder særlig for en eldre bolig solgt som den er.

Den viser også at det er tilstandsrapporten og risikoopplysningene som avgjør, ikke hva som senere oppdages. Selv om en takstmann ikke fikk med seg alle detaljene, telte det ikke, siden kjøper likevel hadde fått den viktigste advarselen.

Kort oppsummert

• Råte og fukt i taket på en fritidsbolig fra 1924, oppdaget mer enn to år etter kjøpet.
• Rapporten hadde gitt TG 2 og advart om manglende lufting og takets alder.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 286 115 kroner.