Fuktskader i kjeller i enebolig fra 1962: ikke medhold (FinKN 2022-226)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1962. Den ble solgt «som den er» for 4 900 000 kroner og overtatt av kjøperen i 2018. Tilstandsrapporten ga nesten alle bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), også dreneringen. Rapporten opplyste at dreneringen antakelig var fra byggeåret, at det ikke var synlig fuktbeskyttelse på utsiden av grunnmuren, og at svak eller feil drenering kunne gi fukt og saltutslag inne. Innforede vegger i rom under terreng ble omtalt som en risikokonstruksjon.

På visningen ble kjøperen kjent med bobler og saltutslag på en vegg i underetasjen. Selger og kjøper forklarer likevel litt ulikt hvor mye som ble snakket om. Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader over hele underetasjen. Hun reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet i august 2018.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 237 954 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene, med tillegg av renter. Hun pekte på at selgeren i 2013 hadde kjøpt boligen gjennom samme megler og takstmann, og at det da ble gitt mer konkrete opplysninger. Det gjaldt fukt i underetasjen. Ved salget i 2018 var informasjonen mer generell. Hun mente også at feilen uansett var så stor at den var en vesentlig mangel, siden utbedringen kostet vel 25 prosent av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo kravet. Det viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene. Selgeren hadde trodd at fuktskadene var utbedret av en tidligere eier i 2012, og takstmannen fant ingen tegn til restfukt ved befaringen før salget. Selskapet mente dessuten at når årsaken til skaden var påregnelig, var heller ikke følgeskadene upåregnelige.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda vurderte to spørsmål.

Det første var om selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7). Avgjørende var at det meste av det som ble sagt i 2013, også ble sagt til kjøperen i 2018. Den la også vekt på at kjøperen hadde kunnskap om en faktisk fuktskade, ikke bare om faren for en. Da ville det ikke ha endret avtalen om de eldre opplysningene hadde blitt sendt videre.

Det andre var om boligen hadde en vesentlig mangel fordi følgeskadene var langt større enn ventet (§ 3-9 andre punktum). Her var nemnda mer i tvil. Den erkjente at en vesentlig mangel kan foreligge når årsaken er påregnelig, men skadeomfanget er helt upåregnelig, og viste til tidligere saker. I en av dem hadde en gammel drenering ført til skader på badet og et soverom, og kjøperne fikk medhold. Men den saken gjaldt en spesielt fuktutsatt konstruksjon, boligen var ikke tilstandsvurdert, og den var markedsført som staselig og påkostet. Ingenting av dette passet her.

Etter en samlet vurdering mente nemnda at risikoopplysningene i salgsdokumentene og fra visningen var så tydelige at skadeomfanget ikke var så særegent at det utgjorde en vesentlig mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel drenering, TG 2 og tydelige advarsler om fukt i tilstandsrapporten gir kjøperen en tung bevisbyrde. Store følgeskader alene er ikke nok. Nemnda skiller mellom at selve skaden var å vente og at følgene av den var helt utenfor det en kjøper kan regne med.

Det spiller også en rolle hva kjøperen selv visste. Har du sett tegn til fukt på visning, teller det mot deg. Dette gjelder selv om selgeren har informasjon fra eldre salg som ikke ble gitt videre. Saken viser også at mer detaljerte opplysninger i et tidligere salg ikke automatisk betyr at selgeren må gjenta dem, når hovedinnholdet er kommet frem.

Kort oppsummert

• Fuktskader i kjelleren i en enebolig fra 1962 med gammel drenering. Kravet var 1 237 954 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente risikoopplysningene var gitt, og at kjøperen kjente til en faktisk fuktskade.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Skadeomfanget ble ikke ansett som så upåregnelig at det ble en vesentlig mangel.