Manglende grunnmursplast og fukt i kjeller: delvis medhold (FinKN 2024-819)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt «som den er» for 3,55 millioner kroner ved kjøpekontrakt 3.11.20 og overtatt 1.12.20. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter, grunnmur og drenering TG 1 (ingen eller svært svake symptomer). Under drenering sto det at grunnmuren var fuktsikret med grunnmur plast, og at dreneringen ikke var synlig og derfor var vurdert ut fra alder. Rapporten oppga at normal levetid for et dreneringssystem er 20 til 60 år. Vaskerommet i kjelleren fikk TG 2. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på spørsmål om problemer med drenering og fukt i underetasjen.

Kjøperen brukte kjelleren som normalt i mange år. Etter et regnvær 25.7.23 oppdaget kjøperen fukt og fuktmerker i to rom i kjelleren, blant annet vaskerommet. Fukten kom bare på gulvet når det hadde regnet. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 14.8.23. Et entreprenørfirma som var på befaring, mente at fukten skyldtes at det manglet grunnmurspapp og drenerende masser, og at dreneringsrørene mest sannsynlig var tette. Det ga et pristilbud på 381 000 kroner for ny drenering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 381 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at opplysningen om grunnmursplast var uriktig, og at en bolig med TG 1 på drenering og grunnmur ikke ville trenge ny drenering på mange år.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente at opplysningen ikke var konkret nok til å være en mangel, at den ikke hadde påvirket kjøpet, og at den manglende plasten ikke var årsaken til fukten. Årsaken var etter selskapets syn et gammelt drenssystem. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, siden det var synlig at plasten manglet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Fire ting avgjorde.

For det første reklamasjonen (§ 4-19). Kjøperen reklamerte tjue dager etter at fuktskadene ble oppdaget. Det var ikke vist at kjøperen tidligere burde ha sett at plasten manglet. Reklamasjonen var derfor i tide.

For det andre opplysningen. De to fagkyndige var enige om at grunnmursplast manglet. Opplysningen i tilstandsrapporten var da uriktig og konkret nok til at kjøperen kunne stole på den (§ 3-8).

For det tredje spørsmålet om opplysningen hadde påvirket avtalen. Her er det selger som må bevise at feilen ikke kan ha hatt betydning. Drenering og grunnmursplast kunne være fra byggeåret og 42 år gamle, så det var påregnelig med utbedring på kort sikt. Men dreneringen hadde TG 1 uten en eneste risikoopplysning. Nemnda mente det ikke var forsvarlig å gi TG 1 til en drenering i den alderen uten noe forbehold, og selskapet hadde ikke vist at opplysningen ikke påvirket avtalen.

For det fjerde beløpet (§ 4-12). Det skal gjøres fradrag når en utbedring gir nye deler i stedet for gamle eller lengre levetid. Nemnda gjorde et betydelig fradrag for dreneringens alder og for at kjøperen får bedre løsninger og lengre reklamasjonsrett. Prisavslaget ble 100 000 kroner.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret, uriktig opplysning i tilstandsrapporten kan gi rett til prisavslag, selv når feilen ikke er hele forklaringen på skaden. Den viser også at TG 1 uten risikoopplysninger på en bygningsdel som nærmer seg slutten av levetiden, kan trekke i kjøperens favør.

Men et prisavslag dekker ikke nødvendigvis hele utbedringen. Når en gammel drenering byttes mot ny, trekkes det fra for verdien av det nye. Derfor ble beløpet langt lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Tilstandsrapporten opplyste om grunnmursplast som ikke fantes, og det kom fukt i kjelleren.
• Nemnda mente at opplysningen var uriktig og påvirket kjøpet, og at reklamasjonen kom i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag etter fradrag for alder og standardheving.