Råte i krypkjeller og ny vann- og avløpsutbygging: ikke medhold (FinKN 2022-467)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1970, solgt «som den er» for 3,2 millioner kroner og overtatt av kjøperen 8. desember 2018. Salgsoppgaven beskrev en hytte som var jevnlig vedlikeholdt og oppgradert, med privat vannlag og lukket tank for kloakk. Tilstandsrapporten ga hovedsakelig TG 1 og TG 2 (lave til middels tilstandsgrader). Krypkjelleren ble beskrevet som normalt tørr, men det stod at det tidvis kunne komme noe vann ved mye nedbør, og at ventileringen kunne bli bedre. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) skrev selger at det ikke var fast dekke i krypkjelleren, at det kunne bli rått, og at hele kjelleren nå var dekket med plast. På spørsmålene om fukt, råte, skadedyr og offentlige planer krysset selger av for nei.

I mars 2019 fikk kjøperen nabovarsel om at hovedledningsnettet for vann og avløp skulle bygges ut. Kommunen hadde godkjent rammesøknaden for prosjektet 22. november 2018, og kjøperen oppfattet at han måtte koble seg til. I september 2020 oppdaget kjøperen fukt i kjøkkengulvet. Krypkjelleren ble undersøkt, og det ble funnet råteskader i bjelkelaget, høye fuktverdier og borebiller. En del av kjelleren viste seg også å være en blindkjeller uten tilkomst.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag og erstatning: 958 717 kroner til utbedring, 80 000 kroner til alternativt bosted og 12 875 kroner til takst, med forsinkelsesrenter. I tillegg kom et tidligere krav på 266 000 kroner for utbyggingen av vann og avløp. Kjøperen mente at selger hadde vært kontaktperson for vann og avløp i bryggelaget og derfor måtte ha kjent til planene, og at takstmannen ikke hadde undersøkt krypkjelleren godt nok.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til at selger fikk et nabovarsel i 2016 om et frivillig initiativ som senere ble skrotet, og at selger ikke kjente til forholdene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

For det første gjaldt utbyggingen av vann og avløp. Selger må gi opplysninger om planer som berører eiendommen, men bare hvis selger kjente til dem eller måtte ha kjent til dem (avhendingsloven § 3-7). Nemnda la til grunn at rammetillatelsen fra 2018 kunne være en videreføring av planene fra 2016, men det var ikke dokumentert at selger visste at arbeidet fortsatte. Da kunne heller ikke selgers svar i egenerklæringen være uriktig (avhendingsloven § 3-8).

For det andre gjaldt råten. Selger hadde skrevet at det kunne bli rått, og hadde lagt plast på bakken. Det at selger ledet vann bort fra plenen, viste ikke at selger kjente til vanninnsig eller råte. Nemnda mente det var uheldig at takstmannen ikke hadde nevnt at krypkjellere er utsatt for fukt. Men skadene ble først oppdaget om lag to år senere, og de kunne ha blitt mer synlige i mellomtiden. Takstmannen kunne dermed ikke sies å ha vært grovt uaktsom. En manglende opplysning om blindkjelleren ville heller ikke ha påvirket avtalen.

For det tredje vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Beløpet var stort nok, men nemnda mente kjøperen måtte være forberedt på et fuktig klima i kjelleren og på skjulte skader. Nemnda så ikke et åpenbart misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda krever at du kan sannsynliggjøre at selger kjente til forholdet. Det er ikke nok at selger hadde en rolle i lokalt arbeid med vann og avløp, hvis det ikke er dokumentert at selger fikk beskjed om at planene levde videre. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke høre vitner.

Saken viser også at advarsler om fukt i en krypkjeller kan svekke kravet ditt selv om skadene senere blir større enn du regnet med.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 1 051 592 kroner for råte i krypkjelleren og for utbygging av vann og avløp ved en hytte fra 1970.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.
• Avgjørende var at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til utbyggingsplanene eller skadene, og at kjøperen var advart om fukt og risiko i krypkjelleren.