Manglende lufting av kledning i enebolig fra 2000: ikke medhold (FinKN 2022-866)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000, solgt som den er for 6,56 millioner kroner og overtatt i juni 2020. Salgsprospektet kalte den attraktiv og velholdt. Tilstandsrapporten beskrev boligen som vanlig vedlikeholdt og bygget på en god måte. Ytterveggene fikk TG 1 (den beste tilstandsgraden, uten avvik som krever tiltak). Rapporten var laget på undersøkelsesnivå 1, som er det laveste nivået. Da gjør takstmannen bare visuelle observasjoner uten inngrep, og han ser på tilfeldig valgte punkter.

I desember 2021 oppdaget kjøperen at kledningen på to av husets sider, langsidene mot sør og nord, ikke var luftet og lektet ut som den skulle. Han reklamerte (meldte fra om feilen) til selskapet 6. januar 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 167 788 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Beløpet bestod av et pristilbud på 101 788 kroner for riving, utlekting og ny kledning, 60 000 kroner for maling og 6 000 kroner for å ta ned og sette opp varmepumpen igjen. Han mente at rapporten ga uriktige opplysninger, og at takstmannen etter sitt mandat skulle ha oppdaget og skrevet om avviket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at det uansett ikke var en mangel etter avhendingsloven. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre spørsmål og svarte nei på alle.

For det første selgerens kunnskap. En takstmann som har laget rapporten til bruk i salget, regnes som selger i denne sammenhengen. Selger hefter da for det takstmannen kjente eller «måtte kjenne til» (avhendingsloven § 3-7). Det krever grov uaktsomhet, altså en betydelig svikt. Nemnda så at det var takoverbygg på begge sider, slik at kledningen var tilgjengelig ved befaringen. Likevel var undersøkelsen bare på nivå 1 med tilfeldige stikkprøver, og feilen gjaldt to av fire vegger. Nemnda fant ikke grunnlag for å si at takstmannen hadde vært grovt uaktsom.

For det andre uriktige opplysninger (§ 3-8). TG 1 er ikke en garanti for at det ikke finnes feil. Den viser at takstmannen ved en visuell kontroll ikke fant tegn til funksjonssvikt.

For det tredje vesentlig avvik (§ 3-9 andre punktum). Utbedringen utgjorde 2,56 % av kjøpesummen. Nemnda mente at dette var for lite til at boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke betyr at alt er kontrollert. Rapportens nivå og mandat avgjør hva takstmannen kan forventes å ha sett. Ved det laveste nivået er det vanskelig å vise at han var grovt uaktsom når han bare tok stikkprøver.

Saken viser også at kostnaden ses i forhold til kjøpesummen. På en dyr bolig kan et krav på noen hundre tusen kroner bli for lite i prosent til å telle som vesentlig.

Kort oppsummert

• Manglende lufting av kledningen på to vegger i en enebolig fra 2000, oppdaget i desember 2021.
• Nemnda fant ikke grov uaktsomhet hos takstmannen, ingen uriktige opplysninger og en for lav kostnad til å være vesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.