Eldre bad med TG 2 og mugg, leilighet fra 1972: ikke medhold (FinKN 2022-708)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet i et borettslag, bygget i 1972. Den ble solgt som den er for 700 000 kroner, i tillegg til en andel fellesgjeld på 454 889 kroner, og overtatt 12.5.21. Våtromsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen kunne ikke si om badet stammet fra byggeåret 1972 eller fra en ombygging i 1987. Han skrev at det bar preg av alminnelig elde og slitasje, og at det burde settes inn et dusjkabinett i påvente av oppgradering. Han fant ingen tegn til fuktskader. Selger hadde bodd i leiligheten siden 2017 og svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom, lukt og soppskader.

Noen dager etter overtakelsen luktet det mugg. 21.5.21 flyttet kjøper et garderobeskap i gangen og fant mugg på veggen og under gulvet. En takstmann kjøper hadde hentet inn mente at hovedårsaken trolig var manglende renhold av sluket, kombinert med et sluk som ikke var tett. Kjøper la også frem en legeerklæring som frarådet opphold i leiligheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 342 250 kroner, tilsvarende pristilbudet for å rehabilitere badet. I tillegg krevde hun 5 000 kroner til takstutgifter og 8 900 kroner til erstatningsbolig. Hun mente at selger kjente eller burde kjenne til avvikene, at TG 2 var en uriktig opplysning, og at avviket var vesentlig.

Selgerens forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at selger ikke hadde holdt noe tilbake, og at badet var 49 år gammelt og hadde TG 2. Kostnader til rehabilitering måtte kjøper derfor regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøper nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var ikke enstemmig, og uenigheten gjaldt bare spørsmålet om vesentlig mangel.

For det første kunne ikke nemnda se at selger kjente til skadene. Mugg ble først funnet da skapet ble flyttet og gulvet åpnet. Lukt er dessuten subjektivt. Nemnda behandler saken skriftlig og kunne ikke vurdere hvor sterk mugglukten var. Folk reagerer også ulikt på den.

For det andre var ikke TG 2 en uriktig opplysning. Tilstandsgradene bygger på en enkel visuell befaring, og skjulte feil kan finnes selv om takstmannen ikke oppdager dem.

For det tredje delte nemnda seg om vesentlighet (om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med). Flertallet mente at kostnadene var store nok, men at kjøper måtte regne med rehabilitering av et bad på 49 år med TG 2 og risikoopplysninger. Sluket hadde en antatt levetid på 30 til 50 år. Mindretallet mente noe annet: kjøper kunne ikke regne med at boligen ble ubeboelig på grunn av mugg og sopp, og avviket var derfor vesentlig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt bad med TG 2 gir kjøper mindre rom for krav, selv når skadene blir store. Kjøper må også kunne vise at selger kjente til forholdet. Det er vanskelig å få gjennomslag for at en lukt burde ha vært opplyst, når den ikke er dokumentert godt.

Saken viser også at nemnda kan være delt. Mindretallet la vekt på at rapporten ga inntrykk av et bad uten fuktskader, mens flertallet la vekt på alder og risikoopplysninger.

Kort oppsummert

• Mugg og fukt ble funnet under gulvet rett utenfor et bad fra 1972 eller 1987 med TG 2.
• Flertallet mente at kjøper måtte regne med rehabilitering, og at selger ikke kjente til skadene.
• Selskapet fikk medhold under dissens, så kjøper fikk ikke prisavslag.