Skjult råte etter taklekkasje i gammelt småbruk: kjøper tapte (FinKN 2022-347)

Hva saken gjaldt

Boligen var et småbruk med bolig antatt oppført i 1951, solgt «som den er» for 1,6 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som i hovedsak i opprinnelig stand og med behov for oppussing og oppgradering. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den fant noe råte nederst i kledningen og begynnende råte i vinduer og vindskier, og nevnte at det kunne se ut som det hadde vært en lekkasje i en gavlvegg. Maling flasset av på takutstikket. Takkonstruksjonen fikk TG 2, uten noen funn av råte eller fukt på de synlige delene. Boligens tekniske verdi var satt 55 % lavere på grunn av alder og tilstand.

I juli 2021 ble det oppdaget råteskader etter en taklekkasje da kjøper pusset opp andre etasje. Skadene satt skjult bak platekledning i himling og vegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 162 206 kroner, som var 10 % av kjøpesummen. Kjøper mente at takstmannen som lagde rapporten for selger, hadde unnlatt å nevne malingen som flasset av gesimskassen og vannskadene på himlingsplatene i første etasje. Kjøper mente også at tilstandsrapporten ga grunn til å tro at større skader ville vært oppdaget.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke var vist at skadene fantes før overtakelsen. Selskapet viste til at takstmannen ikke hadde sett skadene, at de mest sannsynlig oppsto etter kjøpet, og at boligens alder og risikoopplysningene talte imot en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Det var to hovedgrunner.

For det første kunne ikke selgeren holdes ansvarlig for det takstmannen ikke oppdaget. Selgeren svarer for takstmannens kunnskap bare når takstmannen kjente til eller burde ha kjent til skadene. Nemnda mente at han ikke hadde utvist noen kvalifisert klanderverdig (klart kritikkverdig) undersøkelse. Undersøkelsesnivået i en tilstandsrapport forutsetter ikke at konstruksjoner åpnes. Råten satt skjult bak plater. Rapporten sa tydelig at boligen trengte oppgradering, og TG 2 ble satt for takkonstruksjon, taktekking og renner. Rapporten nevnte dessuten begynnende råte i vindskier og en mulig lekkasje i gavlveggen med maling som flasset. Nemnda mente at takstmannen gjorde de undersøkelsene man kan forvente.

For det andre fant nemnda ingen vesentlig mangel. Boligen ble solgt med betydelige risikoopplysninger, og råte var beskrevet både i kledning og i vindskier. Samlet sett var ikke tilstanden vesentlig dårligere enn kjøper kunne vente ut fra opplysningene. Kostnaden var høy, men det kvalitative kravet i vesentlighetsvurderingen (om boligen faktisk skiller seg klart fra det kjøper kunne vente) var ikke oppfylt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med mange TG 2 og tydelige råtefunn gir kjøper lite å gå på når det senere dukker opp mer skade av samme art. En eldre bolig med opplysning om at den er i opprinnelig stand og trenger oppgradering, gir kjøper en risiko for slike funn.

Den viser også at takstmannens rapport bare dekker det som kan sees uten å åpne konstruksjoner. Skjulte skader blir sjelden takstmannens ansvar med mindre det var tydelige tegn han burde ha fulgt opp.

Kort oppsummert

• Et gammelt småbruk med TG 2 på det meste. Råteskader etter taklekkasje ble funnet bak platekledning et år senere.
• Nemnda mente at takstmannen hadde gjort tilstrekkelige undersøkelser, og at risikoopplysningene var så tydelige at det ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold i kravet på 162 206 kroner.